Недвижимость в Италии. Полная процедура покупки, расходы, риски и гарантии.

В этой статье я подробно расскажу не только о видах права собственности на недвижимость в Италии, о всей процедуре покупки, стоимости оформления с наглядными примерами, но и дам полезные советы о том, как правильно оформить соглашения между сторонами, платить деньги без риска их потерять и получить все необходимые гарантии на свою недвижимость в Италии.

Италия — прекрасное место для жизни и отдыха. Согласитесь, в этой стране есть все: комфортный климат, горы и море, богатое историческое и культурное наследие, великолепная кухня, мода и стиль мировой значимости.

Тем не менее, покупка недвижимости в чужой стране – важный шаг, который нужно хорошо проанализировать и спланировать, чтобы покупка не стала разочарованием, а исполнением мечты.

Дом в Италии. С чего начать?

Прежде всего вам стоит знать, что:

Италия позволяет иностранцам покупать и владеть недвижимостью на равных условиях с гражданами страны. Чтобы купить недвижимость в Италии, не нужно иметь вид на жительство, прописку или гражданство. Для начала достаточно только Вашего загранпаспорта.

Примечательно, что, с одной стороны, процедура покупки недвижимости в Италии очень проста: всего три основных этапа покупки, из которых один факультативный. Но, с другой стороны, она очень сложна в плане проверки объекта недвижимости.

По этой причине, чтобы правильно и со всеми гарантиями купить недвижимость в Италии нужно не только очень хорошо знать местные законы и правила, но и иметь немалый опыт работы, позволяющий быстро взвесить все за и против выбранного объекта.

Поэтому в этой статье хочу дать самую подробную информацию, чтобы максимально предостеречь вас от ошибок при покупке дома в Италии.

Виды права собственности на недвижимость в Италии.

В Италии право собственности на недвижимость не всегда бывает полным, и оно может делиться не только на право собственности на дом и на земельный участок, на котором стоит дом (case con diritto di superficie), но и на право голой собственности (nuda proprietà) и на право пользования (usufrutto) или право проживания (diritto di abitazione).

Например, вы можете купить право голой собственности на дом и быть его владельцем, но пользоваться вы им не сможете до тех пор, пока в нем проживает обладатель права пользования или права проживания. 

Кроме того, вы должны знать, что некоторые дома на рынке недвижимости Италии, которые обычно строятся в периферийных районах города, не полностью принадлежат продавцу, а ему принадлежит лишь право пользования земельным участком, на котором стоит дом.

Проще говоря, это означает быть владельцем стен дома, в то время как владельцем земли остается другой субъект, в большинстве случаев это муниципалитет. Фактически, такое право собственности в Италии используется государственными органами в качестве инструмента градостроительной политики, чтобы гарантировать право на жилье менее обеспеченным людям.

Соответственно, и цены на такие объекты с ограниченным правом собственности значительно ниже, чем на жилую недвижимость с полным правом собственности.

Поэтому будьте внимательны при покупке и проверяйте, что именно вы покупаете по очень низкой цене.

Где искать? Сайты недвижимости в Италии.

Где искать недвижимость в Италии? Ниже вы найдете ссылки на главные сайты недвижимости в Италии, наиболее популярные среди итальянцев для поиска жилья, где вы также сможете сориентироваться по ценам в интересующем вас городе:

immobiliare.it

idealista.it

casa.it

Очень советую обратиться к профессиональному агенту недвижимости, расходы на агента, поверьте, себя оправдают, а иногда и позволят сэкономить на покупке, так как компетентный агент знает, как и сколько можно поторговаться в цене, поможет с проверкой объекта и правильным оформлением сделки. 

Я тоже агент по недвижимости и поэтому знаю сколько разных нюансов может иметь недвижимость в Италии, которые вы просто знать не можете, а значит, рискуете купить проблемный объект.

Процедура покупки недвижимости в Италии: этапы, оплата, гарантии и полезные действия.

Основными этапами оформления недвижимости в Италии являются:

1) Предложение покупки (или оферта);

2) Предварительный (нотариальный) договор купли-продажи;

3) Окончательный (нотариальный) договор купли-продажи.

Документы первого и третьего пункта являются обязательными при любой сделке. В то время как второй пункт (предварительный нотариальный договор) может быть факультативным в некоторых случаях.

Более подробно о каждом этапе: на что обращать внимание, какие действия лучше предпринять и какие есть варианты подстраховки при покупке – рассказываю ниже.

Предложение покупки, proposta di acquisto.

Определившись с домом или квартирой и ценой, по которой вы готовы покупать, первым вашим шагом будет сделать продавцу Предложение Покупки (Оферта).

Предложение покупки – это заявление покупателя в письменной форме о желании купить определенный актив (объект) по определенной цене. Обычно это стандартный бланк, предоставляемый агентством недвижимости и сопровождаемый выплатой определенной суммы: задатка.

В Италии никогда ничего не фиксируйте на словах и обещаниях! Не переводите деньги и не оплачивайте ничего, пока не зафиксируете все договоренности письменно!

В Предложении Покупки фиксируются следующие данные:

— лицо, делающее предложение;

— описание объекта недвижимости, на который делается предложение;

— цена покупки;

— срок оплаты цены;

— метод оплаты;

— срок, в течение которого предложение имеет силу;

— другие условия и оговорки.

Лицо, делающее предложение покупки.

Часто покупатель не может сразу определиться, на кого записать покупаемую недвижимость в Италии, ему нужно время на обдумывание вариантов.

Не стоит переживать.

На данном этапе не важно от чьего имени делается предложение покупки, так как по этому документу вы не получаете никаких прав на недвижимость.

Поэтому Предложение Покупки можете сделать от своего имени, с оговоркой, что на момент окончательного нотариального акта будет назначено лицо, которое станет собственником.

Лицом, на которое можно оформить право собственности на недвижимость в Италии, может быть как один или несколько человек (физические лица), так и компания или организация (юридическое лицо).

Описание объекта недвижимости.

В описании жилой недвижимости вы никогда не увидите квадратные метры, обозначающие площадь дома. Поиск жилой недвижимости в Италии, например, больше обуславливается количеством спален в доме, нежели количеством квадратных метров.

Таким образом, в описании объекта недвижимости вы увидите количество спален, количество санузлов, перечень коридоров, кладовых, лестниц и других комнат и помещений жилого дома, но не его площадь.

Тем не менее, в Италии существует понятие – коммерческая площадь, которая используется для определения цены за квадратный метр.

Поэтому, когда вы слышите цену за квадратный метр в Италии, знайте, что она считается не от фактической площади дома, не фиксируется в документах, а используется для общего ориентира и сравнения цен на рынке недвижимости.

Для жилой недвижимости важным параметром для целей дальнейшего налогообложения является кадастровая стоимость, которая рассчитывается на базе данных объекта, которые обязательно должны быть указаны в Предложении Покупки (и всех других его документах):

— номер кадастровой карты и участка, где стоит дом;

— учетная зона/район;

— кадастровый номер дома;

— кадастровая категория, к которой принадлежит объект;

— кадастровый доход.

О кадастровой стоимости и как она рассчитывается, я расскажу далее.

Кроме того, помимо кадастровых реквизитов объекта недвижимости в Предложении Покупки также должны быть обязательно указаны данные собственника (или собственников), на которого записано имущество.

Таким образом, для составления Предложения Покупки все вышеперечисленные данные (реквизиты объекта и собственник) берутся агентом недвижимости из кадастровой выписки в Реестре Зданий и Сооружений муниципалитета города.

Цена покупки.  

Цена покупки – это отдельная тема, о которой я рассказываю в видео «Как правильно покупать недвижимость в Тоскане». Видео бесплатное. Советую его посмотреть, потому что цена в Италии может быть очень обманчива на первый взгляд.

Тем не менее,

Обычно агент по недвижимости знает, как и сколько можно поторговаться в цене, но не все агенты, к сожалению, в этом заинтересованы. Я всегда стараюсь получить наиболее выгодную цену для покупателя, так как моим приоритетом является не просто продать объект, а именно помочь иностранному покупателю заключить наилучшую сделку.

Чтобы вам самим понять, на сколько можно поторговаться, советую зайти на сайты недвижимости Италии, посмотреть похожие объекты и сравнить цены. Но, как минимум, 10% ниже вы просто «обязаны» предложить. Есть объекты, где продавцы не торгуются… но у нашей команды нередко получается торговаться и на таких.

Естественно, что торг не касается аукционов. Но вот с банками по их залоговой недвижимости тоже можно торговаться.

Тем, кто меня еще не знает: я работаю в агентстве недвижимости Agenzia Immobiliare Mazzetti&Associati, которое является официальном брокером по Тоскане одного из крупнейших банков Европы, поэтому все залоговые объекты этого банка передаются нам на продажу.

Сроки и методы оплаты.

Сразу скажу, что в Италии действует правило: «быстрая оплата – ниже цена, долгая оплата – выше цена».

Сроки и методы оплаты определяет и предлагает покупатель, в соответствии со своими возможностями.

Первое, что должно быть оговорено – это задаток, caparra confirmatoria. Задаток не имеет какой-то фиксированной величины, его сумма –  на усмотрение покупателя.

Задаток подкрепляет ваше намерение купить и тем самым заставляет более серьезно отнестись к предложению покупки (особенно, если предлагаете меньше того, что просит продавец).

Оплата задатка и его правила.

Правила задатка:

— сумма задатка идет в счет цены, если сделка состоялась;

— если покупатель отказывается от сделки — задаток остается или передается продавцу;

— если продавец отказывается от сделки — задаток должен быть вам (покупателю) возвращен в двойном размере.

Формы отплаты задатка.

Задаток может быть дан двумя способами:

— прикрепить чек на сумму задатка к Предложению Покупки или

— оплатить задаток после принятия продавцом Предложения Покупки.

Полезные советы и действия перед подписанием Предложения Покупки.

В связи с этим перед подписанием предложения покупки советую сделать следующие действия (факультативные на этой стадии, но полезные):

• получить итальянский налоговый код;

• открыть расчетный счет в итальянском банке.

Итальянский налоговый код (codice fiscale).

Первое, что следует сделать (и будет необходимо в любом случае) — это получить итальянский налоговый код в ближайшем отделении налоговой инспекции. Налоговый код присваивается бесплатно при личном присутствии заявителя и предъявлении загранпаспорта.

Расчетный счет в итальянском банке (conto corrente).

Второе важное действие, это открыть расчетный счет в итальянском банке. Счет открывается достаточно быстро, требуется предоставить свой загранпаспорт и итальянский налоговый код.

Важно знать, что не все банки в Италии открывают расчетные счета нерезидентам страны, поэтому для этой процедуры вам понадобится помощь посредника. Я уже помогла многим моим клиентам открыть счета в итальянских банках и в последствии помогаю с их сопровождением, так как не все банки имеют интерфейс своих услуг на английском языке.

Почему я советую получить налоговый код и открыть счет в банке перед предложением покупки?

Потому что, после принятия продавцом вашего предложения, вам будет нужно получать налоговый код в любом случае (как для оформления сделки, так и для открытия счета в банке), и деньги для оплаты цены всегда лучше переводить на свой личный расчетный счет, чем на чужой.

Счет в банке вам понадобится и для дальнейшего содержания недвижимости. Поэтому имеет смысл открыть его сразу.  

Если не открывать свой расчетный счет, альтернативой может быть:

А) перевод сумм напрямую на счет продавца из вашего иностранного банка. Но я не сторонник таких переводов. Считаю более надежным открыть счет на свое имя и перевести на него деньги;

Б) оставить чек на сумму задатка агентству недвижимости (агентство не может обналичить чек, выписанный на имя продавца), в качестве гарантии, как для продавца о серьёзности вашего намерения, так и для вас, что продавец не откажется от продажи, так как иначе ему придется вернуть вам сумму задатка в двойном размере.

В) выполнить банковский перевод на счет нотариуса или оставить чек под гарантию нотариусу. Этот вариант будет зависеть только от желания итальянского нотариуса выступать посредником в сделке.

Срок, в течение которого предложение имеет силу.

Представьте себе ситуацию: вы сделали предложение покупки на объект А без указания срока действия предложения. Продавец его сразу не принял.

Через пару месяцев вы находите другое жилье, объект Б, и делаете предложение покупки на него, которое продавец объекта Б сразу принимает.

Но тут объявляется продавец объекта А, говорит, что он наконец решился и принимает ваше предложение покупки.

То есть вы оказываетесь в ситуации, в которой приняли на себя обязательство купить оба объекта недвижимости: А и Б.

Поэтому, во избежание такого риска, очень важно указать срок, в течение которого предложение будет действительным. Обычно этот срок от минимум двух недель до максимум 3-6 месяцев, и ничто не препятствует продлить его в случае необходимости. 

Другие условия и оговорки в Предложении Покупки.

Как минимум такими условиями должны быть:

— передать вам имущество с надлежащим кадастровым оформлением;

— с оплаченными налогами и кондоминиальными сборами, если таковые имеются;

— с сертификатом энергетической эффективности (обязательный по закону для сделок с недвижимостью в Италии);

— гарантии свободного от ограничений любого рода и ущербных предписаний;

— оговорка о чеке в качестве задатка, например, оставляемого агентству недвижимости.

Вы можете указать и любые другие условия, которые сочтете необходимыми и при которых готовы покупать.

Сделали предложение покупки. Что дальше?

В случае отказа продавца и/или истечения срока действия, Предложение Покупки утрачивает силу, и стороны не вправе больше требовать что-либо друг от друга. Чек, выписанный вами под гарантию, вам возвращается.

С момента принятия предложения продавцом, Предложение Покупки превращается в предварительный договор купли-продажи с полной юридической силой и всеми вытекающими обязанностями.

То есть обязанность с вашей стороны — купить объект, заплатив обещанную сумму в обещанный срок; а обязанность продавца – продать его вам по указанной цене, свободный от любых обременений, долгов и в соответствии с кадастровым планом.

Нотариус в Италии. Проверка объекта и внимание: нарушения!

С момента принятия вашего предложения продавцом начинается юридическая проверка объекта недвижимости нотариусом для подготовки окончательного нотариального акта, rogito.

В Италии нотариус – это гарант сделки, и он обязан уведомить вас о любом ограничении, нарушении, ущербном предписании, выявленных на объекте.

Но внимание(!), даже если это делает нотариус на итальянском языке, это не всегда может быть правильно передано переводчиком, поэтому агент, посредник или переводчик обязательно должен быть компетентен в нотариальном вопросе и своевременно предупредить покупателя о возможных несоответствиях/ограничениях, которые в последствии могут стать долгой и очень дорогой проблемой, решение которой устранит всякое счастье владения купленной недвижимостью.

Ко мне нередко обращаются люди, уже купившие недвижимость в Тоскане с «сюрпризом» через непрофессиональных агентов или друзей/знакомых, и просящие посодействовать в решении возникших проблем.

И я помогаю, но предпочитаю проблему избегать, нежели заниматься ее решением, которое в Италии может занять несколько лет и выйти в очень приличную сумму денег.

Самый главный фактор при покупке недвижимости в Италии – это отсутствие нарушений и ограничений на объекте. Объект недвижимости должен быть юридически чист и не иметь кадастровых нарушений!

Тем не менее, если объект вам очень нравится, но на нем есть нарушения – не все так страшно. Достаточно, чтобы продавец их устранил ЗА СВОЙ счет, ДО акта покупки. На это может понадобиться больше времени, чем, например, срок, указанный в Предложении Покупки, но подождать стоит, и для этого достаточно В ПИСЬМЕННОМ виде оформить продление срока действия предложения. 

Предварительный договор купли-продажи, contratto preliminare di compravendita или compromesso.

После предложения покупки вторым (факультативным) шагом может быть заключение Предварительного Нотариального Договора купли-продажи. В этом параграфе я расскажу почему этот договор является факультативным и в каких случаях стоит его заключить.

Предварительный договор купли-продажи — это нотариальный договор, который обязывает обе стороны подписать окончательный договор (акт) купли-продажи недвижимости.

Главная разница между Предложением Покупки и Предварительным Договором купли-продажи состоит в том, что первое обязывает большей частью покупателя купить объект, но не обязывает продавца продать его вам. В то время как Предварительный договор купли-продажи обяжет и продавца.

Фактически, после принятия и подписания продавцом Предложения Покупки у вас есть два варианта заключения договора купли-продажи:

1. Заключить сразу окончательный договор купли-продажи или
2. (факультативный) сначала заключить предварительный договор купли-продажи, с последующим заключением окончательного договора купли-продажи.

Оба варианта регистрируются нотариусом в Специальном Реестре — национальной базе данных, к которой имеют доступ все специалисты страны (бухгалтеры-юристы, адвокаты, нотариусы, архитекторы), банки, суды и через которую любой другой претендент на вашу недвижимость сможет увидеть, что она уже закреплена за вами.

С первым вариантом (окончательный договор купли-продажи) все понятно: вы платите полную цену и получаете право собственности. Почему может быть выгоден второй вариант? Фактически двойной акт и двойные расходы на нотариуса и без права собственности.

Предварительный договор имеет смысл заключать в следующих случаях:

— если оплата идет в рассрочку (например, аренда с выкупом), то есть оплачиваете цену не единовременным платежом, а авансами в течение долгого периода времени;

— нужно много времени для заключения нотариального акта. Например, время для оформления кредита или окончания строительства;

— если продавец рискует банкротством.  

В этих случаях лучше нотариально оформить и зарегистрировать Предварительный Договор купли-продажи, чтобы все видели, что объект уже закреплен за вами и подстраховать себя от непредвиденных ситуаций.

Предварительный Договор покупки имеет срок действия максимум три года, в течение которых нужно либо заключить окончательный договор купли-продажи, либо перезаключить предварительный договор на последующие три года.

Окончательный договор (акт) купли-продажи, rogito.

Окончательный договор купли-продажи – этот документ, он также называется публичным актом купли-продажи (atto pubblico) или нотариальным актом (rogito), представляет собой договор, посредством которого оформляется передача права собственности на недвижимость в Италии.

В Италии принято, что:

— нотариуса для сделки выбирает покупатель,

— расходы по покупке несет покупатель.

По закону при сделке с иностранцами на окончательном акте купли-продажи, помимо покупателя, продавца и нотариуса, должны присутствовать:

Нотариальный акт с иностранцами может быть заключен двумя путями:

— подписывается непосредственно покупателем. В этом случае весь договор со всеми приложениями переводится на русский язык и подшивается к акту;

— подписывается доверенным лицом посредством специальной доверенности. В этом случае составляется специальная доверенность на доверенное лицо (резидент Италии, который говорит по-итальянски), кто подпишет акт на (только) итальянском языке за покупателя.

Естественно, что оба варианта в Италии имеют законную силу. Акт на двух языках немного усложняет сделку, поэтому нотариусы часто предпочитают второй вариант (через доверенность), но какой из двух вариантов выбрать, решает покупатель.

Оплата остатка цены.

К нотариусу на окончательный акт купли-продажи нужно прийти с уже выполненной оплатой либо иметь при себе всю сумму (наличными расплачиваться нельзя!) на руках в виде гарантированных чеков, assegni circolari.

Гарантированные чеки (assegno circolare) выписываются на кассе в отделении банка. Эти чеки отличаются от чеков из чековой книжки тем, что на них сразу переводится необходимая сумма денег, которая тут же списывается с вашего р/счета в банке. Такой чек не может быть выписан «в пустую», как, например, чек из чековой книжки (который, при наличии чековой книжки, можно выписать, не имея денег на счете).

Поэтому я всегда советую заранее открывать свой расчетный счет в итальянском банке и переводить на него деньги для выписывания гарантированных чеков, которые вы сможете передать продавцу на момент подписания нотариального акта, когда уже удостоверитесь, что с имуществом в юридическом и кадастровом плане все в порядке, и получите ключи.

Без расчетного счета в итальянском банке вам придется заранее переводить из своего иностранного банка деньги на счет продавца без какой-либо гарантии.

Кроме оплаты цены продавцу, вам будет нужно оплатить и гонорары всех участников сделки, о которых далее.

Регистрация договора покупки.

Оригинал договора покупки остается у нотариуса и будет храниться в его архиве.

Договор регистрируется нотариусом в течение (максимум) 20 дней с даты нотариального акта. По истечение этого срока вы сможете получить нотариально заверенную копию договора с данными регистрации: регистрационный номер, дата и место регистрации. Эти данные и будут подтверждением вашего права собственности на недвижимость.

Помимо этого, советую сразу после получения заверенной копии договора попросить сделать вам выписку из государственного реестра, visura catastale, в которой вы должны быть уже указаны как собственник.

Расходы на оформление недвижимости в Италии.

В этом параграфе я расскажу о всех расходах на оформление недвижимости в Италии, которые делятся на налоги и на гонорары участников сделки.

Все эти суммы подлежат уплате единовременно, а именно, при сделке.

Налогообложение при покупке недвижимости в Италии.

На расчет налогов при покупке недвижимости в Италии влияют три основных параметра:

• Тип приобретаемой недвижимости (жилая или нежилая);

• Тип продавца (физическое или юридическое лицо – частник или компания);

• Наличие льготы.

Налог на добавленную стоимость (НДС) при покупке жилой недвижимости в Италии, Imposta sul Valore Aggiunto (IVA).

При покупке жилая недвижимость в Италии облагается НДС только в случае, когда:

— продавцом является компании-застройщик или ремонтная компании;

— строительство или реконструкция были завершены не более 5 лет назад.

НДС подлежит оплате непосредственно продавцу, в то время, как регистрационный, ипотечный и кадастровый налоги оплачиваются нотариусу, который затем их уплатит в государственный бюджет.

Таким образом:

А) Покупка у застройщика или ремонтных компаний в течение 5 лет со дня завершения работ облагается НДС, который уплачивается непосредственно продавцу.

Помимо НДС, нотариусу уплачиваются следующие налоги, которые он впоследствии уплатит в государственный бюджет при регистрации акта:

Б) Покупка у застройщика или ремонтных компаний после 5 лет со дня завершения строительных/ремонтных работ облагаются регистрационным налогом, который уплачивается непосредственно нотариусу в размере:

2% — если покупаете жилье, используя льготу «Первый дом»

9% — если покупаете жилье без использования льготы «Первый дом»

Помимо регистрационного налога, нотариусу уплачиваются следующие налоги, которые он впоследствии уплатит в государственный бюджет при регистрации акта:

Ипотечный налог: 200 евро.

Кадастровый налог: 200 евро.

Регистрационный налог, imposta di registro.

Расчет регистрационного налога (или гербового сбора) может выполняться от рыночной цены объекта недвижимости или от его кадастровой стоимости.

Рыночная цена – это цена, которую вы заявляете в договоре купли-продажи.

Кадастровая стоимость – это оценка стоимости объекта недвижимости на определенную дату, зафиксированная в государственном реестре (кадастре) и используемая для целей налогообложения.

При купле-продаже жилых объектов недвижимости между частными (физическими) лицами практически всегда регистрационный налог рассчитывается от кадастровой стоимости объекта недвижимости, даже в (очень редких) случаях, когда рыночная цена ниже кадастровой стоимости, поскольку это самый безопасный способ избежать проблем с налоговой инспекцией.

При купле-продаже нежилых объектов недвижимости между частными (физическими) лицами регистрационный налог рассчитывается от рыночной цены объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость недвижимости в Италии зависит от:

• кадастровой категории (categoria catastale), к которой принадлежит объект (например, жилые помещения относят к категории А, которая в свою очередь имеет 11 подкатегорий: старинные особняки – А1, дорогие виллы – А8, квартиры – А2 или А3 и т.д.);

• кадастрового дохода (rendita catastale) – параметр, который имеется у каждого объекта недвижимости/земельного участка в Италии.

Как я уже писала ранее, все кадастровые данные (категория, доход и другие) указаны в кадастровой выписке объекта недвижимости и обязательно указываются как в предложении покупки, так и в договорах купли-продажи.

Поэтому, чтобы рассчитать кадастровую стоимость необходимо умножить кадастровый доход на коэффициент, установленный законом, который, в свою очередь, зависит от кадастровой категории, к которой принадлежит объект недвижимости.  

Коэффициент зависит не только от кадастровой категории объекта, но и от льгот, которые могут быть при покупке недвижимости.

Кадастровая стоимость нередко сильно отличается от рыночной стоимости объекта:

— обычно она ниже рыночной на объекты в хорошем состоянии;

— может быть выше рыночной цены на заброшенные и непригодные для проживания объекты недвижимости или, например, на недвижимость, купленную с аукциона.

Льгота на жилье в Италии (agevolazione “Prima Casa”).

Во-первых, важно знать, что существенно сэкономить на расходах на оформление покупки жилья поможет так называемая льгота «Первый дом», довольно широко применяемая в Италии.

Тем не менее, льгота «Первый дом» имеет три условия:

Поэтому, при невыполнении последних двух условий, нужно будет выплатить сумму сэкономленного при сделке налога плюс сумму штрафа.

Имейте ввиду, что к жилой элитной недвижимости класса люкс льгота «Первый дом» не применяется.

Во-вторых, решение о желании воспользоваться льготой «Первый дом» нужно сообщить нотариусу до подписания окончательного договора купли-продажи!

В-третьих, прежде чем вы решите воспользоваться этой льготой, я советую вам узнать о возможности и условиях получения итальянского вида на жительства (ВНЖ), который необходим для последующей прописки в своем жилье. О правилах, сроках и условиях получении вида на жительство в связи с покупкой жилья в Италии вы можете узнать здесь.

Таким образом, покупая у частных лиц, недвижимость в Италии облагается следующими налогами:

В) Покупка недвижимости у частных лиц.

Покупка недвижимости у частных лиц в Италии не зависит от срока окончания строительных или ремонтных работ, и ставка может меняться только при наличии льготы «Первый дом».

Регистрационный, ипотечный и кадастровый налоги оплачиваются покупателем нотариусу, который, в свою очередь, уплачивает их в государственный бюджет при регистрации акта.

1) При отсутствии льготы «Первый дом»:

Ставки обычно применяются к «кадастровой стоимости» недвижимости (т.е. стоимости, полученной в результате умножения кадастрового дохода на коэффициент, установленный законом, равный 126), независимо от фактического размера продажной цены, даже если он выше кадастрового.

Минимальный размер регистрационного налога всегда составляет 1000 евро.

2) При покупке с льготой «Первый дом»:

Ставки обычно применяются к «кадастровой стоимости» недвижимости (т.е. стоимости, полученной в результате умножения кадастрового дохода на коэффициент, установленный законом, равный 115,5), независимо от фактической суммы продажной цены, даже если она выше кадастровой.

Минимальный размер налога всегда составляет 1000 евро.

Г) Покупка земельных участков в Италии:

Налогооблагаемую базу составляет рыночная цена земельного участка, заявленная сторонами в акте купли-продажи.

1) Передача земель сельскохозяйственного назначения (при отсутствии льгот):

2) Передача земель несельскохозяйственного назначения (при отсутствии льгот):

Другие расходы на оформление, покупая недвижимость в Италии.

Более того, помимо налогов, в расходы на оформление недвижимости входят гонорары всех участников сделки (тарифы в Тоскане):

ПРИМЕР:

В дополнение к затратам по налогам, оплачиваются следующие расходы (тарифы в Тоскане):

Покупая один и тот же дом с участком за 350.000 евро, но у разных юридических форм продавца и прибегая или нет к льготе «Первый дом», расходы на оформление будут меняться следующим образом:

В следующих статьях я расскажу о строительных расходах на ремонт и реконструкцию, о расходах на содержание жилья и как можно использовать свою недвижимость, чтобы она окупала себя или приносила доход.