Immobiliare in Italia. Procedura completa d’acquisto, costi, rischi e garanzie.

In questo articolo ti parlerò nel dettaglio non solo delle tipologie di proprietà immobiliare in Italia, dell’intera procedura di acquisto, del costo della registrazione con esempi illustrativi, ma darò anche consigli utili su come redigere correttamente gli accordi tra le parti, pagare i soldi senza il rischio di perderli e ottenere tutte le garanzie necessarie per il tuo immobile in Italia.

L’Italia è un ottimo posto per vivere e rilassarsi. D’accordo, questo paese ha tutto: un clima confortevole, montagne e mare, un ricco patrimonio storico e culturale, un’ottima cucina, moda e stile di importanza mondiale.

Tuttavia, l’acquisto di un immobile in un paese straniero è un passo importante che deve essere ben analizzato e pianificato affinché l’acquisto non diventi una delusione, ma un sogno che si avvera.

Casa in Italia. Da dove cominciare?

Prima di tutto, dovresti sapere che:

L’Italia consente agli stranieri di acquistare e possedere immobili a parità di condizioni con i cittadini del paese. Per acquistare un immobile in Italia non è necessario essere in possesso di un permesso di soggiorno, di un permesso di soggiorno o di cittadinanza. Per cominciare, basta il passaporto.

Da notare che, da un lato, la procedura per l’acquisto di un immobile in Italia è molto semplice: ci sono solo tre fasi principali di acquisto, di cui una facoltativa. Ma, d’altra parte, è molto difficile in termini di controllo dell’immobile.

Per questo motivo, per poter acquistare un immobile in Italia in modo corretto e con tutte le garanzie, è necessario non solo conoscere molto bene le leggi e le normative locali, ma anche avere una notevole esperienza, che permetta di soppesare rapidamente tutti i pro e i contro dell’oggetto scelto.

Pertanto, in questo articolo voglio dare le informazioni più dettagliate in modo da mettervi in guardia il più possibile dagli errori nell’acquisto di una casa in Italia.

Tipologie di proprietà immobiliare in Italia.

In Italia la proprietà di un immobile non è sempre completa, e può essere suddivisa non solo in proprietà della casa e del terreno su cui sorge (case con diritto di superficie), ma anche in diritto di nuda proprietà (nuda proprietà) e diritto d’uso (usufrutto) o il diritto di abitazione.

Ad esempio, è possibile acquistare la nuda proprietà di una casa e possederla, ma non sarà possibile utilizzarla finché il proprietario del diritto d’uso o del diritto di occupazione vi abita.

Inoltre, bisogna essere consapevoli del fatto che alcune case presenti sul mercato immobiliare italiano, che di solito vengono costruite in zone periferiche della città, non sono interamente di proprietà del venditore, che possiede solo il diritto di utilizzare il terreno su cui sorge la casa.

In poche parole, significa essere il proprietario dei muri della casa, mentre il proprietario del terreno rimane un’altra entità, nella maggior parte dei casi il comune. Infatti, tali diritti di proprietà in Italia sono utilizzati dalle autorità pubbliche come strumento di politica urbanistica per garantire il diritto alla casa delle persone meno abbienti.

Di conseguenza, i prezzi per tali oggetti con proprietà limitata sono molto più bassi rispetto agli immobili residenziali con piena proprietà.

Pertanto, fai attenzione quando acquisti e controlla esattamente cosa stai acquistando a un prezzo molto basso.

Dove cercare? Siti web immobiliari in Italia.

Dove cercare un immobile in Italia? Di seguito trovi i link ai principali siti immobiliari in Italia, i più gettonati tra gli italiani per trovare un alloggio, dove puoi anche navigare i prezzi nella città che ti interessa:

immobiliare.it

idealista.it

casa.it

Ti consiglio vivamente di rivolgerti ad un agente immobiliare professionista, i costi dell’agente, credimi, si giustificheranno, e a volte ti permetteranno di risparmiare sull’acquisto, poiché un agente competente sa come e quanto puoi contrattare nel prezzo, ti aiuterà a controllare l’oggetto e la corretta esecuzione della transazione.

Sono anche un agente immobiliare e quindi so quante sfumature diverse possono avere gli immobili in Italia, che semplicemente non puoi conoscere, il che significa che rischi di acquistare un oggetto problematico.

La procedura per acquistare un immobile in Italia: fasi, pagamento, garanzie e azioni utili.

Le principali fasi della registrazione immobiliare in Italia sono:

1) Offerta (o offerta) di acquisto;

2) Contratto preliminare (notarile) di compravendita;

3) Contratto di vendita definitivo (autenticato).

I documenti di cui al primo e al terzo comma sono obbligatori per qualsiasi transazione. Mentre la seconda clausola (contratto notarile preliminare) può essere facoltativa in alcuni casi.

Ti dirò di più su ogni fase: a cosa prestare attenzione, quali azioni è meglio intraprendere e quali sono le opzioni per la sicurezza al momento dell’acquisto – te lo dirò di seguito.

Предложение покупки, proposta di acquisto.

Dopo aver deciso la casa o l’appartamento e il prezzo al quale sei pronto per l’acquisto, il tuo primo passo sarà quello di fare un’offerta di acquisto (Offerta) al venditore.

Un’offerta di acquisto è una dichiarazione scritta dell’acquirente sul desiderio di acquistare un determinato bene (oggetto) a un certo prezzo. Di solito, si tratta di un modulo standard fornito da un’agenzia immobiliare e accompagnato dal pagamento di un certo importo: un deposito.

In Italia, non fissare mai nulla su parole e promesse! Non trasferire denaro e non pagare nulla fino a quando non hai registrato tutti gli accordi per iscritto!

Nell’Offerta di Acquisto sono registrati i seguenti dati:

– il soggetto che presenta la proposta;

– descrizione dell’immobile per il quale viene fatta l’offerta;

– prezzo di acquisto;

– il termine di pagamento del prezzo;

– modalità di pagamento;

– il periodo di validità dell’offerta;

– altre condizioni e riserve.

La persona che fa l’offerta di acquisto.

Spesso l’acquirente non riesce a decidere subito chi registrare l’immobile per acquistare in Italia, ha bisogno di tempo per pensare alle opzioni.

Non preoccuparti.

In questa fase, non importa per conto di chi viene fatta l’offerta di acquisto, poiché secondo questo documento non si riceve alcun diritto sulla proprietà.

Pertanto, è possibile fare un’Offerta di Acquisto per proprio conto, con la condizione che al momento dell’atto notarile definitivo venga nominata una persona che ne diventerà il proprietario.

La persona a cui è intestatario della proprietà di un immobile in Italia può essere una o più persone fisiche (persone fisiche), oppure una società o un ente (persona giuridica).

Descrizione dell’immobile.

Nella descrizione degli immobili residenziali, non vedrai mai i metri quadrati che indicano l’area della casa. La ricerca di immobili residenziali in Italia, ad esempio, è determinata più dal numero di camere da letto di una casa che dal numero di metri quadrati.

Pertanto, nella descrizione dell’immobile, vedrai il numero di camere da letto, il numero di bagni, un elenco di corridoi, ripostigli, scale e altre stanze e locali dell’edificio residenziale, ma non la sua area.

Tuttavia, in Italia esiste un concetto di spazio commerciale, che viene utilizzato per determinare il prezzo al metro quadro.

Pertanto, quando senti parlare del prezzo al metro quadro in Italia, sappi che non viene calcolato dalla superficie effettiva della casa, non è fissato nei documenti, ma viene utilizzato per un riferimento generale e un confronto dei prezzi nel mercato immobiliare.

Per gli immobili residenziali, un parametro importante ai fini dell’ulteriore tassazione è il valore catastale, che viene calcolato sulla base dei dati dell’oggetto, che devono essere indicati nell’Offerta di Acquisto (e in tutti gli altri suoi documenti):

– il numero della mappa catastale e il lotto dove sorge la casa;

– zona/distretto di registrazione;

– numero catastale della casa;

– categoria catastale a cui appartiene l’oggetto;

– rendita catastale.

Di seguito vi parlerò del valore catastale e di come viene calcolato.

Inoltre, oltre agli estremi catastali dell’oggetto immobiliare, l’Offerta di Acquisto deve contenere anche i dati del proprietario (o dei proprietari) a cui l’immobile è intestato.

Pertanto, ai fini della redazione di un’Offerta di Acquisto, tutti i dati di cui sopra (dettagli dell’immobile e del proprietario) vengono prelevati dall’agente immobiliare dall’estratto catastale del Catasto Fabbricati e Strutture del Comune della città.

Prezzo di acquisto.  

Il prezzo di acquisto è un argomento a parte, di cui parlo nel video “Come comprare un immobile in Toscana“. Il video è gratuito. Vi consiglio di guardarlo, perché il prezzo in Italia può essere molto ingannevole a prima vista.

Tuttavia

Di solito, un agente immobiliare sa come e quanto si può contrattare in termini di prezzo, ma purtroppo non tutti gli agenti sono interessati a questo. Cerco sempre di ottenere il miglior prezzo per l’acquirente, poiché la mia priorità non è solo vendere l’immobile, ma aiutare l’acquirente straniero a ottenere il miglior affare.

Per farti capire da solo quanto puoi contrattare, ti consiglio di andare su siti immobiliari in Italia, guardare proprietà simili e confrontare i prezzi. Ma, almeno il 10% in meno, semplicemente “devi” offrire. Ci sono oggetti dove i venditori non contrattano… Ma il nostro team riesce spesso a contrattare su queste persone.

Naturalmente, la contrattazione non si applica alle aste. Ma puoi anche contrattare con le banche sui loro immobili ipotecati.

Per chi ancora non mi conoscesse: lavoro nell’agenzia immobiliare Agenzia Immobiliare Mazzetti & Associati, che è il broker ufficiale in Toscana delle più grandi banche d’Europa, quindi tutti gli oggetti collaterali di questa banca vengono ceduti a noi per la vendita.

Termini e modalità di pagamento.

Devo dire subito che in Italia c’è una regola: “pagamento veloce – prezzo più basso, pagamento lungo – prezzo più alto”.

I termini e le modalità di pagamento sono determinati e offerti dall’acquirente, in conformità con le sue capacità.

La prima cosa che deve essere stipulata è la caparra confirmatoria. Il deposito non ha alcun valore fisso, il suo importo è a discrezione dell’acquirente.

Un deposito rafforza la tua intenzione di acquistare e quindi ti fa prendere più sul serio l’offerta di acquisto (soprattutto se offri meno di quanto richiesto dal venditore).

Pagamento della caparra e relative regole.

Regole di deposito:

– l’importo del deposito viene conteggiato ai fini del prezzo, se la transazione è avvenuta;

– se l’acquirente rifiuta la transazione – il deposito rimane o viene trasferito al venditore;

– Se il venditore rifiuta la transazione, il deposito deve essere restituito a te (l’acquirente) in doppio importo.

Forme di pagamento della caparra.

Un deposito può essere concesso in due modi:

– allegare all’Offerta di Acquisto una ricevuta dell’importo del deposito, oppure

– pagare la caparra confirmatoria dopo che il venditore ha accettato l’Offerta di Acquisto.

Consigli e passaggi utili prima di firmare un’offerta di acquisto.

A tal proposito, prima di sottoscrivere l’offerta di acquisto, ti consiglio di fare le seguenti azioni (facoltative in questa fase, ma utili):

• Ottieni un codice fiscale italiano;

• aprire un conto corrente presso una banca italiana.

Codice fiscale.

La prima cosa da fare (e sarà necessaria in ogni caso) è ottenere un codice fiscale italiano dall’ufficio delle imposte più vicino. Il codice fiscale viene assegnato gratuitamente alla presenza personale del richiedente e alla presentazione del passaporto.

Conto corrente in una banca italiana (conto corrente).

Il secondo passo importante è quello di aprire un conto corrente in una banca italiana. L’apertura del conto avviene in tempi abbastanza rapidi, è necessario fornire il passaporto e il codice fiscale italiano.

È importante sapere che non tutte le banche in Italia aprono conti correnti per i non residenti nel Paese, quindi per questa procedura sarà necessario l’aiuto di un intermediario. Ho già aiutato molti dei miei clienti ad aprire conti presso banche italiane e successivamente aiuto con il loro supporto, poiché non tutte le banche hanno l’interfaccia dei loro servizi in inglese.

Perché vi consiglio di procurarvi un codice fiscale e di aprire un conto corrente bancario prima di offrire un acquisto?

Perché, dopo che il venditore avrà accettato la tua offerta, dovrai comunque ricevere un codice fiscale (sia per completare la transazione che per aprire un conto corrente), ed è sempre meglio trasferire i soldi per pagare il prezzo sul tuo conto corrente personale piuttosto che su quello di qualcun altro.

Avrai anche bisogno di un conto bancario per l’ulteriore manutenzione della proprietà. Pertanto, ha senso aprirlo subito.

Se non apri il tuo conto corrente, l’alternativa potrebbe essere:

A) Trasferimento di importi direttamente sul conto del venditore dalla tua banca estera. Ma non sono un sostenitore di tali traduzioni. Ritengo più sicuro aprire un conto a mio nome e trasferire denaro su di esso;

B) Lasciare all’agenzia immobiliare un assegno per l’importo della caparra (l’agenzia non può incassare un assegno emesso a nome del venditore), a garanzia, sia per il venditore della serietà della tua intenzione, sia per te, che il venditore non rifiuterà di vendere, perché altrimenti dovrà restituirti l’importo della caparra in doppio.

C) effettuare un bonifico bancario sul conto del notaio o lasciare un assegno in garanzia al notaio. Questa opzione dipenderà solo dalla volontà del notaio italiano di fungere da intermediario nella transazione.

Il periodo di validità dell’offerta.

Immagina una situazione: hai fatto un’offerta di acquisto per l’oggetto A senza specificare la data di scadenza dell’offerta. Il venditore non l’ha accettata immediatamente.

Un paio di mesi dopo, si trova un’altra casa, l’immobile B, e si fa un’offerta di acquisto, che il venditore dell’immobile B accetta immediatamente.

Ma poi appare il venditore dell’oggetto A, dice di aver finalmente preso una decisione e accetta la tua offerta di acquisto.

Cioè, ti trovi in una situazione in cui ti sei impegnato ad acquistare entrambi gli immobili: A e B.

Pertanto, al fine di evitare tale rischio, è molto importante specificare il periodo durante il quale l’offerta sarà valida. Di solito, questo periodo va da un minimo di due settimane a un massimo di 3-6 mesi, e nulla vieta di prolungarlo se necessario.

Altri termini e condizioni dell’Offerta di Acquisto.

Tali condizioni dovrebbero essere almeno:

– trasferirti l’immobile con apposita trascrizione catastale;

– con le tasse pagate e le spese condominiali, se previste;

– con attestato di prestazione energetica (obbligatorio per legge per le operazioni immobiliari in Italia);

– garanzie esenti da restrizioni di qualsiasi tipo e prescrizioni difettose;

– una clausola di assegno come deposito, ad esempio, lasciato a un’agenzia immobiliare.

Puoi specificare qualsiasi altra condizione che ritieni necessaria e in base alla quale sei pronto per l’acquisto.

Abbiamo fatto un’offerta di acquisto. Qual è il prossimo passo?

In caso di rifiuto e/o decadenza del venditore, l’Offerta di Acquisto cesserà di essere valida e le parti non avranno più il diritto di pretendere nulla l’una dall’altra. L’assegno emesso in garanzia ti viene restituito.

Dal momento in cui l’offerta viene accettata dal venditore, l’Offerta di Acquisto diventa un contratto preliminare di vendita con piena forza giuridica e tutti gli obblighi che ne derivano.

Ovvero, l’obbligo da parte tua è quello di acquistare l’oggetto, pagando la somma promessa entro il tempo promesso; E l’obbligo del venditore è quello di vendertelo al prezzo specificato, libero da qualsiasi gravame, debito e nel rispetto del piano catastale.

Notaio in Italia. Ispezione dell’oggetto e attenzione: violazioni!

Dal momento in cui la tua offerta viene accettata dal venditore, inizia l’ispezione legale dell’immobile da parte di un notaio per preparare l’atto notarile definitivo, rogito.

In Italia, il notaio è il garante della transazione ed è obbligato a notificare qualsiasi restrizione, violazione, ordine difettoso riscontrato sull’immobile.

Ma attenzione(!), anche se viene fatto da un notaio in italiano, non sempre può essere correttamente trasmesso dal traduttore, quindi l’agente, l’intermediario o il traduttore devono essere competenti in materia notarile e avvertire tempestivamente l’acquirente di eventuali incongruenze/restrizioni, che possono poi diventare un problema lungo e molto costoso, la cui soluzione eliminerà ogni felicità di possedere l’immobile acquistato.

Spesso vengo avvicinato da persone che hanno già acquistato immobili in Toscana con una “sorpresa” tramite agenti non professionisti o amici/conoscenti, e chiedo aiuto per risolvere i problemi che si sono presentati.

E io aiuto, ma preferisco evitare il problema piuttosto che affrontarlo, cosa che in Italia può richiedere diversi anni e tirarne fuori una cifra molto decente.

Il fattore più importante quando si acquista un immobile in Italia è l’assenza di violazioni e restrizioni sulla proprietà. L’immobile deve essere legalmente pulito e non presentare violazioni catastali!

Tuttavia, se ti piace davvero l’oggetto, ma ci sono violazioni su di esso, non tutto è così spaventoso. E’ sufficiente che il venditore li elimini a proprie spese, prima dell’atto di acquisto. Ciò potrebbe richiedere più tempo, ad esempio, del periodo specificato nell’Offerta di Acquisto, ma vale la pena attendere ed è sufficiente prorogare l’offerta PER ISCRITTO.

Предварительный договор купли-продажи, contratto preliminare di compravendita или compromesso.

Dopo l’offerta di acquisto, il secondo passo (facoltativo) può essere la conclusione di un Contratto Notarile Preliminare di Vendita. In questo paragrafo, ti dirò perché questo accordo è facoltativo e in quali casi vale la pena concluderlo.

Un contratto preliminare di compravendita è un contratto notarile che obbliga entrambe le parti a firmare il contratto definitivo (rogito) di compravendita di immobili.

La principale differenza tra un’offerta di acquisto e un contratto preliminare di vendita è che il primo obbliga l’acquirente ad acquistare l’immobile per la maggior parte, ma non obbliga il venditore a venderlo a te. Allo stesso tempo, il Contratto Preliminare di Vendita obbligherà anche il venditore.

Infatti, dopo che il venditore ha accettato e firmato l’Offerta di Acquisto, hai due opzioni per stipulare un contratto di compravendita:

1. Concludere immediatamente un contratto definitivo di vendita o
2. (facoltativo) concludere prima un contratto preliminare di vendita, seguito dalla conclusione di un contratto definitivo di vendita.

Entrambe le opzioni sono registrate da un notaio nel Registro Speciale – una banca dati nazionale a cui hanno accesso tutti gli specialisti del paese (commercialisti-avvocati, avvocati, notai, architetti), banche, tribunali e attraverso la quale qualsiasi altro richiedente il tuo immobile potrà vedere che ti è già stato assegnato.

Con la prima opzione (il contratto finale di compravendita), tutto è chiaro: si paga il prezzo pieno e si ottiene il diritto di proprietà. Perché la seconda opzione può essere vantaggiosa? Di fatto, un doppio atto e doppi costi per un notaio e senza proprietà.

La stipula di un contratto preliminare è vantaggiosa nei seguenti casi:

– se il pagamento viene effettuato a rate (ad esempio, rent-to-buy), cioè si paga il prezzo non in un’unica soluzione, ma in anticipo per un lungo periodo di tempo;

– ci vuole molto tempo per concludere un atto notarile. Ad esempio, il tempo per richiedere un prestito o completare la costruzione;

– se il venditore rischia il fallimento.

In questi casi, è meglio autenticare e registrare il Contratto Preliminare di Compravendita in modo che tutti possano vedere che l’immobile è già stato assegnato a te e assicurarti contro situazioni impreviste.

Il contratto preliminare di acquisto ha una durata massima di tre anni, durante i quali è necessario concludere un contratto definitivo di acquisto o rinnovare il contratto preliminare per i successivi tre anni.

Contratto definitivo (rogito) di compravendita.

Contratto Definitivo di Vendita – Questo documento, chiamato anche atto pubblico o rogito, è un contratto con il quale viene formalizzato il trasferimento della proprietà di un immobile in Italia.

In Italia è ammesso che:

– il notaio è scelto dall’acquirente per la transazione,

– le spese di acquisto sono a carico dell’acquirente.

Secondo la legge, quando si ha a che fare con stranieri, l’atto finale di compravendita, oltre all’acquirente, al venditore e al notaio, deve essere presente:

Un atto notarile con stranieri può essere stipulato in due modi:

– è firmato direttamente dall’acquirente. In questo caso, l’intero contratto con tutti gli allegati viene tradotto in russo e allegato all’atto;

– è sottoscritto da una persona autorizzata mediante procura speciale. In questo caso, viene redatta una procura speciale per un fiduciario (un residente italiano che parla italiano) che firmerà l’atto in (solo) italiano per l’acquirente.

Naturalmente, entrambe le opzioni sono legalmente valide in Italia. Un atto in due lingue complica un po’ la transazione, quindi i notai spesso preferiscono la seconda opzione (attraverso una procura), ma l’acquirente decide quale delle due opzioni scegliere.

Pagamento del prezzo residuo.

Devi presentarti dal notaio per l’atto definitivo di compravendita con il pagamento già effettuato oppure avere con te l’intero importo (non puoi pagare in contanti!) sotto forma di assegni circolari.

Gli assegni garantiti (assegno circolare) vengono emessi presso la cassa di una filiale bancaria. Questi assegni differiscono dagli assegni di un libretto degli assegni in quanto la somma di denaro richiesta viene immediatamente trasferita su di essi, che viene immediatamente addebitata sul tuo conto bancario. Un assegno di questo tipo non può essere emesso “invano”, come, ad esempio, un assegno da un libretto degli assegni (che, se si dispone di un libretto degli assegni, può essere emesso senza avere denaro sul conto).

Pertanto, ti consiglio sempre di aprire in anticipo il tuo conto corrente presso una banca italiana e di trasferire denaro su di essa per emettere assegni garantiti, che puoi consegnare al venditore al momento della firma dell’atto notarile, quando ti sei già assicurato che tutto sia in ordine con l’immobile in termini legali e catastali, e hai ricevuto le chiavi.

Senza un conto corrente in una banca italiana, dovrai trasferire denaro dalla tua banca estera al conto del venditore in anticipo senza alcuna garanzia.

Oltre a pagare il prezzo al venditore, dovrai anche pagare le commissioni di tutte le parti della transazione, che verranno discusse di seguito.

Registrazione del contratto di acquisto.

Il contratto di acquisto originale rimane presso il notaio e sarà conservato nel suo archivio.

Il contratto viene registrato da un notaio entro (massimo) 20 giorni dalla data dell’atto notarile. Trascorso questo periodo, potrai ricevere una copia autenticata dell’accordo con i dati di registrazione: numero di registrazione, data e luogo di registrazione. Questi dati saranno una conferma della tua proprietà dell’immobile.

Inoltre, ti consiglio di chiedere subito dopo aver ricevuto una copia autenticata del contratto un estratto del registro statale, visura catastale, in cui devi essere già indicato come proprietario.

Spese per la registrazione di immobili in Italia.

In questo paragrafo parlerò di tutti i costi di registrazione di un immobile in Italia, che si dividono in tasse e commissioni delle parti della transazione.

Tutti questi importi sono pagabili in un’unica soluzione, vale a dire durante la transazione.

Tassazione per l’acquisto di immobili in Italia.

Il calcolo delle tasse per l’acquisto di un immobile in Italia è influenzato da tre parametri principali:

• Tipologia di immobile da acquistare (residenziale o non residenziale);

• Tipo di venditore (persona fisica o giuridica – persona fisica o società);

• Disponibilità di vantaggi.

Imposta sul Valore Aggiunto (IVA) sull’acquisto di immobili residenziali in Italia, Imposta sul Valore Aggiunto (IVA).

Quando si acquista un immobile residenziale in Italia, l’IVA viene addebitata solo se:

– il venditore è un costruttore o un’impresa di riparazione;

– la costruzione o la ricostruzione è stata completata non più di 5 anni fa.

L’IVA è dovuta direttamente al venditore, mentre le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate al notaio, che le verserà poi al bilancio dello Stato.

Così:

A) Gli acquisti dal costruttore o dalle imprese di riparazione entro 5 anni dalla data di completamento dell’opera sono soggetti ad IVA, che viene pagata direttamente al venditore.

Oltre all’IVA, al notaio vengono pagate le seguenti imposte, che egli verserà successivamente al bilancio dello Stato al momento della registrazione dell’atto:

B) Gli acquisti da un costruttore o da società di riparazione dopo 5 anni dalla data di completamento dei lavori di costruzione/ristrutturazione sono soggetti all’imposta di registro, che viene pagata direttamente al notaio per un importo pari a:

2% – se acquistate un’abitazione di proprietà con la prestazione «Prima casa»

9% – se si acquista un’abitazione di proprietà senza usufruire della prestazione «Prima casa»

Oltre all’imposta di registro, al notaio vengono pagate le seguenti imposte, che egli verserà successivamente al bilancio dello Stato al momento della registrazione dell’atto:

Imposta ipotecaria: 200 euro.

Imposta catastale: 200 euro.

Регистрационный налог, imposta di registro.

L’imposta di registro (o imposta di bollo) può essere calcolata dal prezzo di mercato dell’immobile o dal suo valore catastale.

Il prezzo di mercato è il prezzo indicato nel contratto di vendita.

Il valore catastale è una valutazione del valore di un oggetto immobiliare a partire da una certa data, registrato nel registro statale (catasto) e utilizzato a fini fiscali.

Quando si comprano immobili residenziali tra privati (persone fisiche), l’imposta di registro viene quasi sempre calcolata a partire dal valore catastale dell’immobile, anche nei casi (molto rari) in cui il prezzo di mercato è inferiore al valore catastale, poiché questo è il modo più sicuro per evitare problemi con l’ufficio delle imposte.

In caso di acquisto e vendita di immobili non residenziali tra privati (persone fisiche), l’imposta di registro è calcolata dal prezzo di mercato dell’immobile.

Il valore catastale degli immobili in Italia dipende da:

• la categoria catastale a cui appartiene l’oggetto (ad esempio, i locali residenziali sono classificati come categoria A, che a sua volta comprende 11 sottocategorie: vecchie dimore – A1, ville costose – A8, appartamenti – A2 o A3, ecc.);

• La rendita catastale è un parametro che ogni proprietà/appezzamento di terreno in Italia possiede.

Come ho scritto prima, tutti i dati catastali (categoria, reddito, ecc.) sono indicati nell’estratto catastale dell’immobile e devono essere indicati sia nell’offerta di acquisto che nei contratti di compravendita.

Pertanto, per calcolare il valore catastale, è necessario moltiplicare la rendita catastale per il coefficiente stabilito dalla legge, il quale, a sua volta, dipende dalla categoria catastale a cui appartiene l’immobile.

Il coefficiente dipende non solo dalla categoria catastale dell’oggetto, ma anche dalle agevolazioni che possono essere disponibili al momento dell’acquisto di un immobile.

Il valore catastale è spesso molto diverso dal valore di mercato dell’oggetto:

– di solito è inferiore al prezzo di mercato per gli oggetti in buono stato;

– può essere superiore al prezzo di mercato per gli immobili abbandonati e inabitabili o, ad esempio, per gli immobili acquistati all’asta.

Agevolazione “Prima Casa” in Italia.

Innanzitutto, è importante sapere che il cosiddetto beneficio “Prima Casa”, che è piuttosto utilizzato in Italia, ti aiuterà a risparmiare notevolmente sul costo della registrazione dell’acquisto di una casa.

Tuttavia, ilFirst Home Award prevede tre condizioni:

Pertanto, se le ultime due condizioni non sono soddisfatte, sarà necessario pagare l’importo delle tasse risparmiate durante la transazione più l’importo della multa.

Tieni presente che il vantaggio “Prima casa” non si applica agli immobili residenziali di lusso.

In secondo luogo, la decisione sulla volontà di usufruire del beneficio “Prima Casa” deve essere comunicata al notaio prima della sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita!

In terzo luogo, prima di decidere di usufruire di questo vantaggio, ti consiglio di informarti sulla possibilità e le condizioni per ottenere un permesso di soggiorno italiano, necessario per la successiva registrazione nella tua casa. Puoi scoprire le regole, i termini e le condizioni per ottenere un permesso di soggiorno in relazione all’acquisto di un alloggio in Italia qui.

Pertanto, quando si acquista da privati, gli immobili in Italia sono soggetti alle seguenti imposte:

C) Acquisto di immobili da privati.

L’acquisto di immobili da privati in Italia non dipende dalla data di fine lavori di costruzione o ristrutturazione, e la tariffa può cambiare solo se è prevista un’agevolazione “Prima Casa”.

Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dall’acquirente al notaio, il quale, a sua volta, le versa al bilancio dello Stato al momento della registrazione dell’atto.

1) In mancanza del beneficio “Prima Casa”:

Le aliquote sono solitamente applicate al “valore catastale” dell’immobile (ossia il valore ottenuto moltiplicando la rendita catastale per un coefficiente stabilito dalla legge pari a 126), indipendentemente dall’effettiva entità del prezzo di vendita, anche se superiore al prezzo catastale.

La tassa di immatricolazione minima è sempre di 1000 euro.

2) Quando si acquista con lo sconto “Prima Casa”:

Le aliquote sono solitamente applicate al “valore catastale” degli immobili (ossia il valore ottenuto a seguito della moltiplicazione della rendita catastale per un coefficiente stabilito dalla legge pari a 115,5), indipendentemente dall’importo effettivo del prezzo di vendita, anche se superiore al prezzo catastale.

La tassa minima è sempre di 1000 euro.

D) Acquisto di terreni in Italia:

La base imponibile è il prezzo di mercato del terreno dichiarato dalle parti nell’atto di compravendita.

1) Trasferimento di terreni agricoli (in assenza di benefici):

2) Trasferimento di terreni non agricoli (in assenza di benefici):

Altri costi di registrazione per l’acquisto di un immobile in Italia.

Inoltre, oltre alle tasse, i costi di registrazione dell’immobile includono le commissioni di tutte le parti della transazione (tariffe in Toscana):

ESEMPIO:

Oltre ai costi fiscali, vengono pagati i seguenti costi (tariffe in Toscana):

Acquistando la stessa casa con un terreno per 350.000 euro, ma da forme giuridiche diverse del venditore e ricorrendo o meno al beneficio “Prima Casa”, i costi di registrazione cambieranno come segue:

Nei prossimi articoli parlerò dei costi di costruzione per le riparazioni e la ricostruzione, dei costi di manutenzione degli alloggi e di come puoi utilizzare i tuoi immobili in modo che si ripaghi da soli o generino reddito.