Ремонт и строительство в Италии. Правила, цены и сроки.

Вы не любите вторичную недвижимость, а новые объекты в Италии не отвечают вашим вкусам или кажутся слишком дорогими? Вас очаровывают старинные особняки, нередко встречающиеся в заброшенном состоянии по очень низкой цене, имеющие огромный потенциал для использования как в жилых целях, так и для инвестиции? Но вы не знаете, сколько будет стоить строительство в Италии или ремонт таких объектов, какие существуют правила и сроки исполнения работ.

Вы попали на нужный сайт, в этой статье я подробно расскажу про стоимость ремонта и реконструкции, про все этапы строительных работ, дам полезные советы и всю необходимую информацию, которую нужно знать для планирования своего вложения в недвижимость в Италии.

Как известно, первое и основное, что ценится в объекте недвижимости – это его местоположение, локация. В Италии с обилием отделочных материалов, дизайна и современных технологий вы сможете превратить в сказочный дом любой объект, поэтому пусть вас не пугает при покупке обшарпанный внешний вид дома, главное, чтобы он находился в востребованном районе.

Но сколько будет стоить ремонт или строительство в Италии, или сколько нужно потратить, чтобы превратить дом в мечту?

В разных регионах Италии стоимость ремонтных работ может сильно отличаться: на юге Италии будет стоить заметно дешевле отремонтировать вашу недвижимость, нежели в центре или на севере страны.

В этой статье я расскажу о стоимости строительных и ремонтных работ в Тоскане – регионе, где я живу и работаю, а именно в провинции города Пистойи, в городе-курорте Монтекатини Терме.

Помимо услуг любого риэлтора, я оказываю дополнительный сервис в сфере недвижимости, такой как:

— организация и сопровождение ремонта, реконструкции, интерьера и ландшафтного дизайна;

— управление и сопровождение недвижимости в интересах заказчика.

Я уже неоднократно занималась организацией, сопровождением полных реконструкций и ремонта жилой и коммерческой недвижимости в Тоскане. Имею сплоченную команду специалистов, подрядчиков и поставщиков любых необходимых материалов и услуг.

Обращаясь ко мне, в одном лице вы найдете консультанта и посредника по всем вопросам, касающимся вашего имущества в Тоскане.

Итак, сколько будет стоить ремонт или строительство в Италии?

Внимание! Площадь жилой недвижимости в Италии.

В Италии стоимость ремонта и реконструкции определяется стоимостью за квадратный метр. Поэтому, чтобы понимать цену за квадратный метр и сравнить ее со средними показателями того или иного региона или сметы подрядчика, нужно знать реальную площадь своей недвижимости. 

И именно этот первый вопрос вызывает у иностранных покупателей особую путаницу, потому что в Италии используются разные показатели площадей.

А именно:

— на стадии выбора и анализа предложений на рынке цена за квадратный метр подразумевается за коммерческую площадь недвижимости;

— для целей налогообложения и государственной регистрации – кадастровая площадь;

— в строительстве в Италии и ремонте – общая площадь;

— для расстановки интерьера – жилая площадь.

Все эти величины отличаются одна от другой и, в большей степени, зависят от наличия у основного жилья второстепенной нежилой площади.

В моей статье «Недвижимость в Италии. Полная процедура покупки, расходы, гарантии и риски» я уже писала, что в договоре купли-продажи жилой недвижимости в Италии не указывается ее реальная площадь, более того, площадь не указывается вообще.

Поэтому давайте попробуем разобраться.

Что такое кадастровая, коммерческая, общая и жилая площадь в Италии?

Кадастровая площадь.

Кадастровая площадь используется для целей государственной регистрации и налогообложения недвижимости.

Поэтому кадастровую площадь вы найдете в кадастровой выписке объекта недвижимости, которую можно запросить в муниципалитете города.

Эта площадь представляет собой сумму различных типов площади объекта городской недвижимости, где основная жилая площадь считается полностью, и где площади прямых и косвенных принадлежностей (балконы, террасы, кладовки, чердаки и т.п.) объекта учитываются в процентном соотношении в соответствии с законодательством.

То есть кадастровой единицей является не просто жилая или общая площадь жилого помещения, а – вместе взятое имущество, зарегистрированное вместе с квартирой (доли террасы, мансарды, кладовки).

Далее приведу конкретный пример одной из реальных квартир в продаже.

Коммерческая (или торговая) площадь.

Важно знать, что при поиске и выборе недвижимости в Италии стоимость за квадратный метр подразумевается за коммерческую площадь объекта недвижимости.

Что такое коммерческая площадь недвижимости в Италии?

Коммерческая (или торговая) площадь —  это площадь долей всего продаваемого вместе имущества. То есть коммерческая площадь дома будет включать в себя не только общую площадь самого дома (включая долю балкона, террасы, мансарды и кладовки), но и долю всех возможных пристроек (гараж, сарай, крытая веранда и т.п.), которые имеются на территории и включены в продажу.

ПРИМЕР.

Двухуровневая квартира-пентхаус общей площадью 200 кв.м имеет обширные террасы на каждом уровне и располагает кладовкой и гаражом на цокольном этаже здания.

Все это имущество имеет следующие площади:

В то время как кадастровая площадь этой же квартиры будет равна 194 кв.м, включая террасы и кладовку, и гараж будет зарегистрирован как отдельная кадастровая единица и не считаться в площади квартиры.

Общая и жилая полезная площадь недвижимости в Италии.

Если кадастровая и коммерческая площадь жилой недвижимости измеряется с учетом долей площадей-принадлежностей, то расчет общей и жилой площади включает только площадь основного объекта (то есть без принадлежностей и открытых пространств):

Общая полезная площадь измеряется без учета наружных стен и с учетом внутренних перегородок.

Жилая полезная площадь измеряется без учета внешних стен и без учета внутренних перегородок.

Поэтому для понимания реальной площади, которую необходимо ремонтировать (в строительстве считают еще и площадь стен и потолков, например, для покраски), вам будет нужен либо кадастровый план (планировка), из которого вы сможете померить все пространства, которые в плане представлены в шкале 1:200, либо прибегнуть к помощи архитектора или геометра (geometra) –  геодезист/кадастровый инженер/строительный техник, который все рассчитает и сверит с фактическими размерами.

С чего начать строительство в Италии? С выбора специалиста.

Без помощи архитектора и/или геометра вы не сможете выполнить строительство в Италии или реконструкцию. Эти два специалиста должны не только составить проект, помочь с расстановкой интерьера и, соответственно, вывода коммуникаций, но и выполнить всю бюрократическую часть оформления, надзора и регистрации выполненных работ.

Так кого выбрать: архитектора или геометра?

Часто роль этих двух специалистов путают, так как они выполняют плюс-минус одинаковые функции. Услуги геометра обойдутся дешевле, нежели услуги архитектора, но все зависит от задачи, которую ставите перед собой.

Чтобы понять существенное различие между этими двумя ролями, можем сравнить отношения между архитектором и геометра с отношениями между врачом и медсестрой.

Врач обладает всеми навыками для проведения операции, но он не сможет сделать операцию, если медсестра не подготовит сначала пациента и операционный зал.

И наоборот, медсестра берет на себя все, что связано с ежедневным уходом за пациентом и постоянной ему помощью, обладает более специализированными и более конкретными навыками во многих отношениях, но определенно не смогла бы сделать операцию.

Точно так же геометр (больше, чем архитектор) специализируется на отдельных, узких областях строительства, его навыки больше связаны с топографией, кадастровой регистрацией, измерениями и строительными науками, бюрократическими аспектами.

Однако архитектор является основным лицом, он специализируется на градостроительстве, топографии, истории архитектуры, строительных науках, материаловедении, но, прежде всего, он владеет всеми необходимыми навыками для проектирования сложных задач, дизайна и безопасности, и без его подписи невозможно провести реконструкцию зданий.

Поэтому выбор специалиста будет обусловлен сложностью задачи. Если вы делаете перепланировку в квартире и дизайном, например, занимаетесь сами, то будет достаточно обратиться к геометру для технического и бюрократического сопровождения проекта. Если же реконструкция требует серьезного и дорогостоящего строительного вмешательства и дизайна – то, безусловно, вам будет нужен архитектор, который, в свою очередь, должен будет прибегнуть к помощи геометра и инженеров по отдельным вопросам.

Стоимость специалистов.

В зависимости от сложности реконструкции, общая доля расходов на специалистов составит в среднем 11 % от общей стоимости реконструкции (если задействованы все специалисты: архитектор, геометр, инженеры), а именно:

Архитектурный проект:

Архитектор или геометр – 3-4 % от общей стоимости работ;    

Проект по конструктиву (инженер) – ставка плавающая;

Проект по инженерным сетям –  ставка плавающая;

Строительный надзор:

Архитектор или геометр – 3-6% от общей стоимости работ;

Безопасность: Проект и координирование:

Архитектор или геометр – 3-5% от стоимости работ;

Надзор за работами по конструктиву (инженер) – 3-6% от стоимости работ по конструктиву.

Помимо специалистов, в стоимость реконструкции нужно закладывать и муниципальные пошлины для получения разрешения на работы.

Муниципальные разрешения на строительство в Италии и ремонт.

Для выполнения косметического или легкого ремонта: поменять межкомнатные двери, заменить оконные рамы, покрасить стены и потолок, поменять газовую колонку и/или батареи, покрасить забор, поменять сантехнику, отремонтировать электропроводку и подобные легкие работы по плановому ремонту/обслуживанию – вам не нужно будет получать никакого разрешения в муниципалитете. Только учитывайте, что, если вы владелец квартиры в многоквартирном доме (кондоминиуме), некоторые работы может быть необходимым согласовать с администратором кондоминиума и жильцами.

Если же вы решите переделать старый или сделать новый санузел, снести или возвести новую стену, открыть или закрыть дверные проемы, переделать электропроводку, главное, чтобы не было увеличения площади и/или смены назначения использования помещений (например, передать офис под квартиру) – вы должны будете подать в муниципалитет уведомление о начале работ (CILA), и можете начинать сразу работы. Так как это просто уведомление, нет необходимости ждать утвердительного ответа от муниципалитета.

В случае же сложных работ, вмешательства в конструкцию здания, например, обвязка проемов, переделка кровли, создание «воздушной подушки», вам будет необходимо запросить в муниципалитете города разрешение на начало работ (SCIA), дождаться утвердительного ответа (около 30 дней), и сможете приступать к работам.

Если вы должны cтроить с нуля или делать полную, капитальную реконструкцию, сделать новую пристройку к уже существующему дому, надстроить еще один этаж или поднять крышу, выполнить сложные работы, затрагивающие несущую конструкцию, то будет необходимо запросить разрешение на строительство в Италии (Permesso di costruire), на получение которого может потребоваться 60 дней. Срок действия такого разрешения – 3 года. Это значит, что вы должны будете закончить строительство в срок, иначе будет необходимо либо продлить существующее разрешение, либо запрашивать новое (на усмотрение муниципалитета города).

Всю документацию, необходимую для получения вышеперечисленных разрешений, готовит специалист (архитектор или геометр), которого вы выберете.

В уведомлении/разрешении на начало работ и разрешении на строительство в Италии должна быть указана строительная компания/подрядчик, который будет выполнять работы (в первых двух случаях допускается выполнять работы самим, тогда в запросе указывается «lavori in economia»).

Подавать запрос на получение разрешения на строительство в Италии, реконструкцию или крупный ремонт вы должны тогда, когда уже определитесь со СПЕЦИАЛИСТОМ, ПРОЕКТОМ и ПОДРЯДЧИКОМ, так как помимо самого проекта в подаваемой документации должны быть указаны как архитектор/геометр, так и строительная компания, которая будет выполнять работы.

О выборе строительной компании расскажу дальше.

Муниципальные пошлины.

Прежде чем говорить о реализации архитектурного и рабочего проектов для строительства в Италии, хотела бы забежать вперед и рассказать о муниципальных пошлинах, которые оплачиваются на базе уже разработанного проекта.

После подачи запроса на разрешение на строительство, срок рассмотрения запроса в муниципалитете – 60 дней.

После того, как муниципалитет рассмотрел ваш проект и утвердил его, для получения разрешения и начала работ нужно будет оплатить муниципальные пошлины. Пошлины могут быть оплачены все разом или в рассрочку (с оформлением страхового полиса или банковского поручительства в качестве гарантии платежей).

Муниципальные пошлины делятся на:

— градостроительные пошлины первой и второй степени;

— строительные пошлины;

— пошлины на парковочные места (подлежат оплате, если дом не располагает достаточным количеством парковочных мест, предусмотренных нормативами);

— пошлины на озеленение города.

Размер пошлин рассчитывается либо при помощи коэффициентов, используемых муниципалитетом, умножая на кубометры, подлежащие реконструкции, либо – за единицу (в случае парковочных мест).

Стоимость муниципальных пошлин.

Заранее посчитать муниципальные пошлины и заложить их в бюджет может архитектор, но окончательный расчет будет выполнен только муниципалитетом.

На базе моего опыта работы, муниципальные пошлины на полную реконструкцию здания (разрешение на строительство, permesso a costruire) выходят в примерно 2-6% от общей суммы работ. Эта стоимость зависит от таких факторов как: есть или нет смена назначения использования здания, наличие или отсутствие парковочных мест и их количество.

Работа над проектом, спецификация и сметы.

После выбора специалиста, согласования гонорара, заключения с ним договора и оплаты аванса начинается работа по проектированию. Подготовка проекта может занять от 1-го до 6-ти месяцев.

Проект займет больше времени, если вы, например, купили объект архитектурной ценности, и любое строительное вмешательство нужно будет сначала согласовать с Ведомством Изящных Искусств (Soprintendenza), на что может уйти до 90 дней.

Имейте в виду, что нередко на здания в Италии наложены ограничения в связи с архитектурной ценностью или в связи с сохранностью пейзажа, что не позволит вам видоизменить фасад дома, увеличить проем окон или дверей, повесить внешние блоки кондиционеров на фасад, пристроить балкон/террасу или покрасить в любимый цвет.

Многое, что будет возможным сделать в доме с такими ограничениями, будет зависеть от способностей и связей архитектора, но не рассчитывайте, что можно будет сделать все, что пожелаете, так как в Италии очень строго следят за своим культурным наследием и сохранностью пейзажей.

Кроме того, если вы покупаете объект архитектурной ценности, вам следует знать, что государство имеет преимущественное право на него, и после акта покупки нужно будет ждать 60 дней, в течение которых государство может осуществить это право и выкупить объект по вашей цене. Поэтому после акта покупки стоит подождать, чтобы быть уверенным, что вы окончательно являетесь собственником здания.

Спецификации и сметы.

По завершении проекта, утверждении и согласовании всех ваших пожеланий по распределению внутренних пространств и дизайну с нормативами и требованиями в сфере строительства в Италии, составляются спецификации работ (capitolati).

Спецификация работ — это полный перечень работ по проекту с указанием объемов, технических требований и схем.

В Италии спецификации делятся и составляются по статьям:

1. Работы по конструктиву;

2. Строительные/ремонтные работы;

3. Инженерные сети:

• электрические коммуникации;

• механические коммуникации (газопровод, водопровод, отопление и кондиционирование);

4. Термо- и шумоизоляция;

Далее спецификации раздаются подрядчикам на оценку и составление смет, на базе которых проводится тендер между компаниями-подрядчиками.

Выбор строительной компании в Италии.

Для составления смет стоит обратиться, как минимум, к трем строительным компаниям/подрядчикам.

Все работы могут быть оценены одной, например, крупной строительной компанией «под ключ» или могут быть разделены и оценены по отдельности разными подрядчиками (отдельные сметы на строительные работы, инженерные сети, поставку отделочных материалов и сантехники).

Есть свои плюсы и минусы как в передаче всех работ единой компании «под ключ», так и в разделении работ на несколько подрядчиков и поставщиков. Оценка и выбор той или иной стратегии рассматривается отдельно в каждом конкретном случае.

Финансовое «здоровье» и специализация строительной компании.

При выборе строительной компании также нужно быть внимательными к ее финансовому состоянию (можно проверить баланс за предыдущий год), отсутствию задолженностей по социальным платежам и налогам (DURC), оплаченной и действующей страховке, попросить портфолио уже выполненных работ.

Финансовое здоровье строительной компании – очень важное условие, особенно в случае дорогостоящей реконструкции. Подрядчик должен быть кредитоспособным и платежеспособным в отношении своих работников, субподрядчиков и государства, без риска банкротства в процессе работ.

Помимо финансового «здоровья» компании, стоит проверить и специализацию строительной компании. Это можно сделать в выписке из Торговой Палаты, запросив ее у подрядчика или у своего специалиста (архитектора/бухгалтера). Это важно, так как если вам нужно надстроить еще один этаж в вашем доме, вы точно не можете обращаться к подрядчику, специализирующемуся на гипсокартоне.  

Тендер и выбор наилучшей сметы.

Один совет: никогда не выбирайте самую дешевую смету (если, конечно, их как минимум три). Как правило, она будет нести в себе неприятные «сюрпризы» потом.

Работая с разными строительными компаниями и вчитываясь более подробно в сметы подрядчиков, я начала понимать, что серьезные компании в Италии стараются на старте дать все расценки и учесть все необходимые работы, чтобы максимально избежать работ-экстра (так называемых «допников»).

Серьезный подрядчик лично проверяет объект, сверяет перечень и объем работ, консультируется с архитектором, поэтому его смета, естественно, выходит дороже того подрядчика, который составляет смету даже (иногда) не зайдя на объект, или намеренно пропускает отдельные статьи сметы, оставляя их для оценки «по факту», так как либо не в силах дать оценку сразу (что говорит о его опыте работы), либо из желания выиграть тендер.

Заказчик же, как правило, смотрит только на итоговую сумму и выбирает на ее основании.

В любом случае, все эти проверки может выполнить за вас специалист, который будет потом ответственным за четкое выполнение работ по проекту.

Поэтому выбор специалиста (архитектор и/или геометр) – это самый главный и важный выбор, к которому вы должны подойти с особым вниманием.

Строительную компанию-подрядчика необходимо выбрать перед подачей документов в муниципалитет для получения разрешения на начало работ/строительство, так как наименование подрядчика, с приложением всех требуемых от него документов, должно быть указано в подаваемом запросе.

НДС — важная составляющая расходов.

И еще один важный момент, имейте ввиду, что в Италии все цены всегда указываются без НДС (IVA), то есть ко всем представленным вам расценкам нужно будет прибавить налог на добавленную стоимость (НДС), который может быть 4%, 10% или 22%:

• на строительные работы и поставки через подрядчика НДС будет 10%;

• на отделочные материалы и сантехнику, если вы их покупаете сами (а не через подрядчика), НДС будет 22%;

• если вы решите поставить у себя дома лифт-подъемник, то на него будет начислен НДС 4%.

Примерные цены на некоторые ремонтные работы в Тоскане (без НДС):

Договор подряда в Италии. Оплата работ.

Договор подряда в Италии – важный документ, который должен быть составлен и проверен специалистами. Мы иногда также подключаем юриста/адвоката для проверки и согласования текста (в случае долгих и дорогостоящих реконструкций), чтобы максимально избежать разногласий в дальнейшем.

Статьи договора о подряде.

Договор подряда обычно состоит из следующих статей:

— Вводная часть, в которой представлены Стороны и описывается объект недвижимости и его состояние.

В вводной части, например, могут быть прописаны:

• ограничения, предусмотренные в муниципалитете города, где будут идти работы (например, сокращенный рабочий день в связи с туристическим сезоном и запрет на шумные работы в определённые часы дня);
• страховые полисы с указанием номера и даты окончания, как социального страхования, так и гражданской ответственности;
• профессионально-техническая пригодность подрядчика для обеспечения безопасности на строительной площадке, в соответствии с положениями Кодекса Италии по безопасности на рабочем месте (Testo Unico sulla sicurezza);
• что подрядчик не имеет задолженностей по социальным платежам и налогам (к договору должен быть приложен удостоверяющий это документ – DURC);
• что подрядчик лично проверил состояние объекта недвижимости и оценил необходимые работы.

Далее идут статьи договора, в которых прописываются все условия и договоренности сторон:

1. Вводная часть (описание объекта и сторон) является неотъемлемой частью договора;
2. Предмет договора. Обобщенно описывается проектная документация, чертежи и сметы;
3. Проектная документация. Перечислен весь список документов, прилагаемых к договору:

— смета/ы с указанием номера и даты;

— чертежи;

— документ, подтверждающий отсутствие задолженностей по соц. платежам и налогам (DURC);

— хронопрограмма (календарь выполнения работ и поставок).

4. Руководство работ. Указываются имена и адреса специалистов: Директор работ –  архитектор, который будет осуществлять надзор за работами и являться единым координатором работ и ответственным лицом; инженеры по конструктиву, инженерным сетям и безопасности работ;

5. Ответственность подрядчика. Как в отношении безопасности людей, задействованных на площадке (работники и субподрядчики), так и в отношении возможного ущерба имуществу заказчика, нанесенного этими лицами;

6. Стоимость работ. В этом разделе указывается общая стоимость работ без НДС (к которой будет прибавлен НДС в счетах-фактурах), форма контракта (например, «под ключ»), оговариваются условия оплаты возможных дополнительных работ, которые могут потребоваться в процессе строительства/реконструкции.

Оценка вне договорных работ.

В Италии оценка работ вне договорных смет регулируется ценником, представленным в Бюллетене Инженеров (Bollettino degli Ingegneri) – перечень с расценками всех строительных работ по статьям, который выпускается, регулярно обновляется и действует в провинции каждого регионального центра Италии. В договоре подряда оговаривается скидка, применяемая к каждой статье работ (например, скидка 15% от Бюллетеня Инженеров, действующего на данный период в провинции г. Пистойя). Некоторые работы могут не быть указаны в Бюллетене Инженеров, в таком случае они оцениваются на базе анализа рыночных цен, с обязательным согласованием с архитектором, инженерами и заказчиком.

Расходы и обязанности заказчика.

Расходы и обязанности заказчика такие как:

• взять на себя расходы, связанные со строительством/реконструкцией, включая НДС на работы и материалы;
• соблюдение сроков оплаты в соответствии с договором;
• освободить имущество от людей и вещей;
• возможная утилизация асбеста;
• выполнение за свой счет анализа строительных материалов;
• получение всех необходимых строительных разрешений;
• оплата пошлин за использование общественных зон (например, тротуары для разгрузки и погрузки для грузовиков),
• координация работ на строительной площадке и поставка материалов. Например, если вы сами занимаетесь покупкой отделочных материалов, вы должны организовать своевременную их поставку строителю во избежание простоев;
• другие –  по согласию сторон.

Расходы и обязанности подрядчика.

Расходы и обязанности подрядчика такие как:

• выполнение всех доверенных ему работ на высшем уровне;
• реализация строительной площадки и обеспечение безопасности на ней;
• заключение страхового полиса гражданской ответственности в отношении третьих лиц по работам подряда;
• соблюдение требований, касающихся найма и страхования всех задействованных работников;
• принятие всех мер предосторожности, предусмотренных правилами техники безопасности, необходимых для защиты персонала и третьих лиц, а также для предотвращения повреждений и несчастных случаев общественным и частным собственностям;
• составления плана по безопасности;
• подключение и оплата коммунальных услуг для обеспечения строительных работ;
• другие –  по договоренности сторон.

Сроки и оплата — договор подряда в Италии.

В договоре подряда прописываются сроки, в которые подрядчик должен закончить работы и сдать объект заказчику. На полную реконструкцию дома площадью около 400-500 кв.м может понадобиться до 9-12 месяцев, в зависимости от сложности работ.

Условия, способы и сроки оплаты.

1. Прописываются суммы отдельных платежей, сроки их выполнения и банковские координаты подрядчика. Оплату работ принято выполнять по этапам выполнения работ (SAL), например:

• аванс в размере 20%;

• оплата по этапам выполнения работ. Здесь может быть оговорен временный интервал (каждые 2 месяца, например) или же стадии выполнения тех или иных работ (завершение работ по конструктиву, прокладка коммуникаций и т.д.);

• остаток –  через 30 дней после завершения работ;

• гарантийные удержания (обычно в размере 5-10%) – через 60 дней после завершения работ (крупная и долгая реконструкция).

Гарантийные удержания.

Что такое гарантийные удержания?

В договоре подряда на сложную и долгую по времени реконструкцию часто предусматривается, и важно это предусмотреть, гарантийное удержание (ritenuta a garanzia) в размере 5-10% (размер зависит от договоренности сторон).

Фактически, каждый раз, когда строительная компания вам выставляет счет за проделанные работы, из общей суммы счета удерживается процент в качестве гарантии правильного выполнения работ. Это процентное удержание не распространяется на аванс, а только на счета-фактуры, выставленные в процессе реконструкции.

Когда оплачиваются гарантийные удержания?

Вся сумма, удержанная под гарантию, подлежит оплате обычно не раньше 60 дней после окончания работ и сдачи объекта, – время на проверку корректного функционирования всех систем в доме и качества выполненных работ. То есть, заехав жить в дом, вы лучше сориентируетесь, все ли работает и сделано правильно, нежели просто визуально на момент сдачи/приемки дома.

Когда гарантийные удержания не обязательны и как быть в этом случае.

При небольших (быстрых и недорогостоящих) ремонтных работах обычно гарантийные удержания не предусматриваются (хотя все зависит от договоренности сторон), а просто согласовывается оплата остатка с рассрочкой от 30 до 90 дней с целью проверки качества выполненных работ и их принятия.

Другие условия и положения в договоре подряда.

Документы после реконструкции или строительства в Италии.

По окончании строительства в Италии, завершении ремонтных работ или реконструкции вам обязательно должны выдать документацию, описанную ниже, которая вам понадобится в дальнейшем.

Документы, которые вам должны выдать по окончании работ:

• сертификат энергоэффективности (attestato di prestazione energetica – APE), о котором ниже;

• сертификат соответствия на инженерные сети (dichiarazione di conformità dell’impianto elettrico e idraulico). Каждая установленная в доме система (электричество, газ и вода) должна иметь соответствующий сертификат соответствия, выдаваемый техником, который выполнил установку;

• кадастровая регистрация изменений (la variazione catastale). Этот документ необходим в том случае, если ремонт изменил планировку, следовательно, кадастровую стоимость дома: например, в случае расширения площади.

• сертификат жизнепригодности (agibilità/abitabilità). Этот документ гарантирует, что жилье соответствует закону в отношении условий безопасности, гигиены, здоровья и энергосбережения.

Сертификаты энергоэффективности и сертификаты соответствия необходимо сохранить, так как они понадобятся в случае продажи или аренды дома (копии последних будут храниться у подрядчика, но, если подрядчик закроет свою фирму, дубликаты уже будет невозможно получить). Кадастровые документы регистрируются в общенациональной базе данных, из которой их всегда можно запросить и распечатать.

Энергетический сертификат в Италии (APE).

Отдельно хотела бы остановить ваше внимание на сертификате энергоэффективности (APE).

Что это за сертификат и почему он так важен в Италии?

Сертификат энергоэффективности (или энергетический сертификат) – это сертификат, составленный квалифицированным специалистом после изучения объекта недвижимости, который несет в себе всю информацию о том, как здание было построено с точки зрения теплоизоляции и потребления энергии.

Начиная с 2009 года этот документ является обязательным при сделках с недвижимостью в Италии. Его необходимо предоставить покупателю или арендатору в случае продажи недвижимости или сдачи в аренду, и его копия должна быть приложена к контракту.

В частности, энергетический класс здания (показатель от А до G) определяется на основе глобального индекса энергетической эффективности здания при потреблении не возобновляемых источников энергии.

Чем ниже буква – тем выше потребление энергии. То есть самые энергоэффективные здания в Италии имеют класс А или B, далее идут менее энергоэффективные вплоть до самого низкого класса G.

Помимо определения реальной энергетической эффективности здания, сертификат также дает понимание по способам ее улучшения с целью экономии энергии.

Поэтому хороший энергетический класс подразумевает экономию на содержании объекта недвижимости в плане затрат на коммунальные платежи. Согласитесь, что дом с установленной «шубой» будет легче и быстрее обогреть, нежели дом с голыми стенами, и он будет дольше держать тепло, что положительно скажется на сумме в квитанции за газ.

Читайте сколько стоит содержать недвижимость в Италии (Тоскана) в моей статье.

Таким образом, хорошая энергоэффективность домов в конечном счете сказывается на рыночной цене таких объектов недвижимости. Да, купить объект с хорошим энергетическим классом выйдет дороже (как правило, это новостройки), но затраты на покупку амортизируются экономией на дальнейшем содержании дома: коммунальные платежи и износ оборудования.

Итак, сколько будет стоить строительство или ремонт в Тоскане?

Прежде всего, хочу отметить, что в Тоскане крайне редко можно найти участки, предназначенные под новое строительство — особенно в престижных районах. Здесь гораздо чаще реализуются проекты реконструкции существующих зданий (подробнее об этом можно прочитать по ссылке). Именно поэтому стоимость недвижимости в большинстве случаев отражает расходы на реставрацию и ремонт, а не на возведение новых объектов.

В каждом предыдущем параграфе я отдельно расписывала расходы по каждой категории, здесь хочу обобщить расходы для общего понимания стоимости строительства и/или ремонта в Тоскане.

Сроки выполнения строительных работ в Тоскане.

Прежде, чем перейти к стоимости, для понимая даты, когда вы сможете заселиться в ваш дом, обобщим сроки по оформлению и выполнению строительных работ.

Считайте, что с момента, как вы выбрали недвижимость для покупки, требующую ремонтные работы, вам понадобится время на:

1. Оформление покупки – около 1-2 месяцев;
2. Проектирование и получение муниципальных разрешений – от 3 до 6 месяцев;
3. Сроки выполнения ремонта – до 3 месяцев;
4. Сроки выполнения полной реконструкции – от 9 до 12 месяцев.

Стоимость строительных работ в Тоскане.

В зависимости от сложности ремонта и стоимости отделочных материалов, ремонт в Тоскане будет стоить:

Косметический ремонт – до 350 евро/кв.м;

Легкая реконструкция – 350-600 евро/кв.м;

Реконструкция средней сложности – 600-900 евро/кв.м;

Полная, капитальная реконструкция – 1200 – 2500 евро/кв.м.

Эта стоимость варьируется в зависимости от географического положения, общей площади, типа отделки (стандартный, эконом или люкс) и т.д..

На базе выполненных нами реконструкций, если посчитать в процентном соотношении стоимость полной реконструкции дома (100%), доли работ распределятся следующим образом (средние значения):

Строительные работы (включая конструктив) – 53%

Механические коммуникации (газ, вода, кондиционирование) – 9%

Электрические коммуникации – 6%

Окна/ставни и двери – 10%

Отделочные материалы – 8-14%

Специалисты – 11%

Муниципальные пошлины – 2-6%

Господдержка и бюджетные субсидии на строительство в Италии.

В Италии существует ряд льгот, которые можно использовать для реновации жилья. Это касается как резидентов Италии, получающих доход на территории страны, так и нерезидентов, владеющих здесь жилой недвижимостью.

На момент написания этой статьи, апрель 2021 г., в связи с пандемией правительство Италии разработало так называемый «Супербонус 110%» в помощь отдельным отраслям, в число которых входит строительство, с целью улучшения энергоэффективности зданий. Фактически государство берет на себе безвозмездное финансирование отдельных работ (наиболее дорогостоящих в любой реконструкции), которые улучшат энергопоказатели жилых домов, квартир и кондоминиумов.

В число этих работ входят: механические коммуникации, установка/замена котла, теплоизоляция кровли, выполнение «шубы» на фасаде, замена окон и дверей на более современные и некоторые другие.

Главной целью этой государственной помощи является улучшить класс энергоэффективности зданий, понизив его на минимум два класса за счет, например, выполнения теплоизоляции крыши и/или установки «шубы» на фасаде.

Есть определенные условия для получения этой субсидии. Поэтому каждый конкретный случай рассматривается отдельно.

Работы могут выполняться только строительными компаниями, аккредитованными государством.

В нашу команду входят как архитекторы, инженеры и строительные техники, специализирующиеся на этой задаче (для документального оформления), так и аккредитованные строительные компании для выполнения работ.

Чем я могу быть вам полезной?

Я предлагаю свои посреднические услуги по организации и сопровождению строительных работ с момента покупки и до момента ввода дома в эксплуатацию, обустройства интерьера и ландшафтного дизайна, ведения бухгалтерии проекта, перевода строительной и сметной документации, получение и оформление льгот.

Надежные партнеры, специалисты и подрядчики – это залог успеха реконструкции! Вы не сможете постоянно находиться в Италии и следить за строительными работами (что просто необходимо!), прибегая к помощи переводчика, который может не до конца понимать важность и закономерность некоторых работ и ситуаций.

Я всегда на связи и отвечаю на любые вопросы, высылаю фото- и видеоотчеты происходящего, дистанционно способна решить любой вопрос и выполнить любую задачу, связанные с вашим имуществом в Тоскане.