Riparazione e costruzione in Italia. Regole, prezzi e condizioni.

Non ti piacciono gli immobili di rivendita, e le nuove proprietà in Italia non soddisfano i tuoi gusti o ti sembrano troppo costose? Sei affascinato dalle vecchie dimore, spesso trovate in stato di abbandono ad un prezzo molto basso, che hanno un enorme potenziale di utilizzo sia per scopi residenziali che per investimento? Ma non sai quanto costerà costruire o riparare tali oggetti in Italia, quali sono le regole e le scadenze per l’esecuzione dei lavori.

Sei arrivato sul sito giusto, in questo articolo ti parlerò nel dettaglio del costo della riparazione e della ricostruzione, di tutte le fasi dei lavori di costruzione, darò consigli utili e tutte le informazioni necessarie che devi sapere per pianificare il tuo investimento in immobili in Italia.

Come sapete, la prima e principale cosa che viene valutata in un oggetto immobiliare è la sua posizione. In Italia, con un’abbondanza di materiali di finitura, design e tecnologie moderne, puoi trasformare qualsiasi oggetto in una casa favolosa, quindi non aver paura dell’aspetto squallido della casa al momento dell’acquisto, l’importante è che si trovi in una zona ricercata.

Ma quanto costerà ristrutturare o costruire in Italia, o quanto ci vuole per trasformare una casa in un sogno?

Nelle diverse regioni d’Italia, il costo dei lavori di riparazione può variare notevolmente: nel sud Italia, ristrutturare la tua proprietà costerà molto meno che nel centro o nel nord del paese.

In questo articolo parlerò dei costi dei lavori di costruzione e ristrutturazione in Toscana, regione in cui vivo e lavoro, ovvero nelle province di Pistoia, Prato, Firenze, Pisa e Lucca.

Oltre ai servizi di qualsiasi agente immobiliare, fornisco servizi aggiuntivi nel campo del settore immobiliare, come ad esempio:

– organizzazione e supporto di riparazioni, ricostruzioni, progettazione di interni e paesaggi;

– gestione e manutenzione degli immobili nell’interesse del cliente.

Mi sono più volte occupato dell’organizzazione, del supporto a ricostruzioni complete e riparazioni di immobili residenziali e commerciali in Toscana. Ho un team affiatato di specialisti, appaltatori e fornitori di tutti i materiali e servizi necessari.

Contattandomi, troverai in un’unica persona un consulente e intermediario per tutte le questioni relative al tuo immobile in Toscana.

Quindi, quanto costerà ristrutturare o costruire in Italia?

Attenzione! L’area degli immobili residenziali in Italia.

In Italia, il costo delle riparazioni e della ricostruzione è determinato dal costo al metro quadro. Pertanto, per comprendere il prezzo al metro quadrato e confrontarlo con gli indicatori medi di una particolare regione o con la stima dell’appaltatore, è necessario conoscere l’area reale del proprio immobile.

Ed è questa prima domanda a creare particolare confusione tra gli acquirenti stranieri, perché in Italia vengono utilizzati diversi indicatori di spazio.

Cioè:

– nella fase di selezione e analisi delle offerte sul mercato, il prezzo al metro quadro è implicito per la superficie commerciale dell’immobile;

– ai fini della tassazione e della registrazione statale – superficie catastale;

– in edilizia in Italia e ristrutturazione – superficie totale;

– per la sistemazione degli interni – spazio abitativo.

Tutti questi valori differiscono tra loro e, in misura maggiore, dipendono dalla disponibilità di spazio secondario non residenziale nell’abitazione principale.

Nel mio articolo “Immobiliare in Italia. Procedura completa d’acquisto, costi, rischi e garanzie.” Ho già scritto che il contratto di compravendita di immobili residenziali in Italia non indica la sua superficie reale, inoltre, la zona non è affatto indicata.

Quindi, proviamo a capirlo.

Che cos’è l’area catastale, commerciale, comune e residenziale in Italia?

Area catastale.

L’area catastale viene utilizzata ai fini della registrazione statale e della tassazione degli immobili.

Pertanto, la superficie catastale la troverete nell’estratto catastale dell’immobile, che può essere richiesto al comune della città.

Questa zona è la somma di varie tipologie di area immobiliare urbana, dove si considera per intero la superficie abitativa principale, e dove si tiene conto in percentuale delle aree di accessori diretti e indiretti (balconi, terrazze, ripostigli, soffitte, ecc.) dell’oggetto a norma di legge.

Cioè, l’unità catastale non è solo la superficie residenziale o totale dei locali residenziali, ma l’immobile registrato insieme all’appartamento (quote del terrazzo, soffitta, ripostiglio).

Successivamente, farò un esempio specifico di uno dei veri appartamenti in vendita.

Spazio commerciale (o retail).

È importante sapere che nella ricerca e nella scelta di un immobile in Italia, il costo al metro quadro è implicito per la superficie commerciale dell’immobile.

Qual è l’area commerciale degli immobili in Italia?

Lo spazio commerciale (o al dettaglio) è l’area delle quote di tutti gli immobili venduti insieme. Cioè, la superficie commerciale della casa comprenderà non solo la superficie totale della casa stessa (compresa la quota del balcone, del terrazzo, della soffitta e del ripostiglio), ma anche la quota di tutti i possibili ampliamenti (garage, tettoia, veranda coperta, ecc.) che sono disponibili sul territorio e inclusi nella vendita.

ESEMPIO.

L’attico duplex con una superficie totale di 200 mq dispone di ampie terrazze su ogni livello e dispone di un ripostiglio e di un garage al piano terra dell’edificio.

Tutte queste proprietà hanno le seguenti aree:

Mentre la superficie catastale dello stesso appartamento sarà pari a 194 mq, compresi i terrazzi e un ripostiglio, e il garage sarà accatastato come unità catastale separata e non sarà conteggiato nella zona dell’appartamento.

Superficie utile totale e abitabile di immobili in Italia.

Se la superficie catastale e commerciale degli immobili residenziali viene misurata tenendo conto delle quote delle aree accessorie, il calcolo della superficie totale e abitativa comprende solo la superficie dell’oggetto principale (cioè senza accessori e spazi aperti):

La superficie utilizzabile totale viene misurata senza tenere conto delle pareti esterne e tenendo conto delle partizioni interne.

La zona giorno è misurata senza tenere conto delle pareti esterne ed escludendo le partizioni interne.

Pertanto, per capire l’area reale che deve essere riparata (nell’edilizia viene calcolata anche l’area delle pareti e dei soffitti, ad esempio, per la pittura), sarà necessario o un piano catastale (layout), dal quale è possibile misurare tutti gli spazi che sono rappresentati nel piano in scala 1:200, oppure ricorrere all’aiuto di un architetto o geometra (geometra) – un geometra/ingegnere catastale / tecnico edile, che calcolerà tutto e lo confronterà con le dimensioni effettive.

Da dove iniziare la costruzione in Italia? Con la scelta di uno specialista.

Senza l’aiuto di un architetto e/o di un geometra, non sarai in grado di realizzare costruzioni o ristrutturazioni in Italia. Questi due specialisti non devono solo redigere un progetto, aiutare con la sistemazione degli interni e, di conseguenza, l’output delle comunicazioni, ma anche eseguire l’intera parte burocratica della registrazione, supervisione e registrazione del lavoro svolto.

Chi scegliere: un architetto o un geometra?

Spesso il ruolo di questi due specialisti viene confuso, poiché svolgono più o meno le stesse funzioni. I servizi di un geometra saranno più economici di quelli di un architetto, ma tutto dipende dal compito che ti sei prefissato.

Per comprendere la differenza essenziale tra questi due ruoli, possiamo paragonare il rapporto tra un architetto e un geometra al rapporto tra un medico e un infermiere.

Il medico ha tutte le competenze per eseguire l’operazione, ma non sarà in grado di eseguire l’operazione se l’infermiere non prepara prima il paziente e la sala operatoria.

Al contrario, un infermiere si occupa di tutto ciò che riguarda la cura quotidiana e continuativa del paziente, ha competenze più specializzate e più specifiche sotto molti aspetti, ma sicuramente non sarebbe in grado di eseguire interventi chirurgici.

Allo stesso modo, un geometra (più che un architetto) è specializzato in ambiti costruttivi separati e stretti, le sue competenze sono più legate alla topografia, all’anagrafe catastale, alle misure e alle scienze delle costruzioni, agli aspetti burocratici.

Tuttavia, l’architetto è la persona principale, è specializzato in urbanistica, topografia, storia dell’architettura, scienze delle costruzioni, scienza dei materiali, ma soprattutto ha tutte le competenze necessarie per la progettazione di compiti complessi, la progettazione e la sicurezza, e senza la sua firma è impossibile effettuare la ricostruzione degli edifici.

Pertanto, la scelta di uno specialista sarà determinata dalla complessità del compito. Se stai facendo riqualificazione in un appartamento e stai progettando, ad esempio, te stesso, allora sarà sufficiente contattare un geometra per il supporto tecnico e burocratico del progetto. Se la ricostruzione richiede un serio e costoso intervento di costruzione e progettazione, allora, ovviamente, avrai bisogno di un architetto, che, a sua volta, dovrà ricorrere all’aiuto di un geometra e di ingegneri su determinate questioni.

Costo degli specialisti.

A seconda della complessità della ricostruzione, la quota totale delle spese per gli specialisti sarà in media dell’11% del costo totale della ricostruzione (se sono coinvolti tutti gli specialisti: architetto, geometra, ingegneri), vale a dire:

Progetto architettonico:

Architetto o geometra – 3-4% del costo totale dei lavori;

Progetto strutturale (ingegnere) – tasso variabile;

Progetto di rete ingegneristica – tasso variabile;

Ispezione degli edifici:

Architetto o geometra – 3-6% del costo totale dei lavori;

Sicurezza: Progetto e coordinamento:

Architetto o geometra – 3-5% del costo del lavoro;

Direzione lavori strutturali (ingegnere) – 3-6% del costo dei lavori di costruzione.

Oltre agli specialisti, il costo della ricostruzione dovrebbe includere anche le tasse comunali per ottenere un permesso di lavoro.

Permessi comunali per costruzioni e ristrutturazioni in Italia.

Per eseguire riparazioni estetiche o leggere: cambiare le porte interne, sostituire i telai delle finestre, dipingere pareti e soffitti, cambiare la stufa a gas e/o i radiatori, dipingere una recinzione, cambiare l’impianto idraulico, riparare i cavi elettrici e simili lavori di riparazione/manutenzione della luce – non sarà necessario ottenere alcuna autorizzazione nel comune. Tieni presente che se sei il proprietario di un appartamento in un condominio (condominio), potrebbe essere necessario coordinare alcuni lavori con l’amministratore di condominio e i residenti.

Se decidi di rifare il vecchio o fare un nuovo bagno, demolire o erigere un nuovo muro, aprire o chiudere le porte, rifare il cablaggio elettrico, l’importante è che non vi sia alcun aumento dell’area e / o un cambiamento nello scopo dell’utilizzo dei locali (ad esempio, trasferire l’ufficio in un appartamento) – dovrai presentare una notifica al comune sull’inizio dei lavori (CILA), e si può iniziare a lavorare immediatamente. Poiché si tratta solo di una notifica, non è necessario attendere una risposta affermativa da parte del comune.

Nel caso di lavori complessi, interferenze nella struttura dell’edificio, ad esempio legare aperture, rifare il tetto, creare un “cuscino d’aria”, sarà necessario richiedere un permesso al comune cittadino per iniziare i lavori (SCIA), attendere una risposta affermativa (circa 30 giorni) e sarà possibile iniziare i lavori.

Se devi costruire da zero o fare una ristrutturazione completa e importante, fare un nuovo ampliamento a una casa esistente, aggiungere un altro piano o alzare il tetto, eseguire lavori complessi che interessano la struttura portante, allora dovrai richiedere un permesso di costruzione in Italia (Permesso di costruire), che può richiedere 60 giorni per essere ottenuto. La validità di tale permesso è di 3 anni. Ciò significa che si dovrà completare la costruzione in tempo, altrimenti sarà necessario o rinnovare il permesso esistente o richiederne uno nuovo (a discrezione del comune cittadino).

Tutta la documentazione necessaria per ottenere i permessi di cui sopra viene preparata da uno specialista (architetto o geometra) di vostra scelta.

La notifica/permesso di inizio lavori e il permesso di costruire in Italia devono indicare l’impresa costruttrice/appaltatore che eseguirà i lavori (nei primi due casi è consentito eseguire i lavori da soli, poi la richiesta indica “lavori in economia”).

Dovresti richiedere un permesso di costruzione in Italia, ricostruzione o riparazioni importanti quando hai già deciso lo SPECIALISTA, il PROGETTO e l’APPALTATORE, poiché oltre al progetto stesso, sia l’architetto/geometra che l’impresa di costruzioni che eseguirà i lavori devono essere indicati nella documentazione presentata.

Di seguito ti parlerò della scelta di un’impresa di costruzioni.

Tasse comunali.

Prima di parlare della realizzazione di progetti architettonici ed esecutivi per l’edilizia in Italia, vorrei anticipare me stesso e parlarvi delle tasse comunali che vengono pagate sulla base di un progetto già sviluppato.

Dopo aver presentato una richiesta di permesso di costruzione, il periodo per l’esame della domanda nel comune è di 60 giorni.

Una volta che il tuo progetto è stato esaminato e approvato dal comune, dovrai pagare le tasse comunali per ottenere un permesso e iniziare i lavori. Le tasse possono essere pagate tutte in un’unica soluzione o a rate (con polizza assicurativa o fideiussione bancaria a garanzia dei pagamenti).

Le tasse comunali si suddividono in:

– tasse urbanistiche di primo e secondo grado;

– spese di costruzione;

– tariffe per i posti auto (da pagare se l’edificio non dispone di un numero sufficiente di posti auto previsti dalle norme);

– le imposte sul paesaggio della città.

L’importo delle tariffe è calcolato utilizzando i coefficienti utilizzati dal comune, moltiplicati per i metri cubi da ricostruire, o per unità (nel caso di parcheggi).

Costo delle tasse comunali.

Un architetto può calcolare in anticipo le tasse comunali e includerle nel bilancio, ma il calcolo finale sarà fatto solo dal comune.

In base alla mia esperienza, le tasse comunali per la ricostruzione completa dell’edificio (permesso a costruire) ammontano a circa il 2-6% dell’importo totale dei lavori. Questo costo dipende da fattori quali: se c’è o meno un cambiamento nella destinazione d’uso dell’edificio, la presenza o meno di posti auto e il loro numero.

Lavoro sul progetto, specifiche e preventivi.

Dopo aver scelto uno specialista, concordato un compenso, concluso un contratto con lui e pagato un anticipo, inizia il lavoro di progettazione. La preparazione del progetto può richiedere da 1 a 6 mesi.

Il progetto richiederà più tempo se, ad esempio, si è acquistato un oggetto di pregio architettonico, e qualsiasi intervento di costruzione dovrà prima essere coordinato con la Soprintendenza, che può richiedere fino a 90 giorni.

Tieni presente che spesso vengono imposte restrizioni agli edifici in Italia a causa del valore architettonico o a causa della conservazione del paesaggio, che non ti permetteranno di modificare la facciata della casa, aumentare l’apertura di finestre o porte, appendere i condizionatori esterni sulla facciata, attaccare un balcone/terrazzo o dipingere nel tuo colore preferito.

Molto di ciò che sarà possibile fare in una casa con tali restrizioni dipenderà dalle capacità e dalle conoscenze dell’architetto, ma non aspettatevi di poter fare tutto ciò che desiderate, poiché l’Italia è molto severa riguardo al suo patrimonio culturale e alla conservazione dei paesaggi.

Inoltre, se stai acquistando un oggetto di valore architettonico, dovresti sapere che lo Stato ha un diritto di prelazione su di esso, e dopo l’atto di acquisto, dovrai attendere 60 giorni, durante i quali lo Stato può esercitare questo diritto e acquistare l’oggetto al tuo prezzo. Pertanto, dopo l’atto di acquisto, vale la pena aspettare per essere sicuri di essere il proprietario finale dell’edificio.

Specifiche e preventivi.

Al termine del progetto, all’approvazione e al coordinamento di tutti i vostri desideri per la distribuzione degli spazi interni e la progettazione con le normative e i requisiti nel campo dell’edilizia in Italia, vengono redatti i capitolati d’opera.

Il capitolato d’oneri è un elenco completo dei lavori relativi al progetto con l’indicazione dell’ambito di applicazione, dei requisiti tecnici e degli schemi.

In Italia le specifiche sono suddivise e compilate secondo le seguenti voci:

1. Lavori sulla struttura;

2. Lavori di costruzione/riparazione;

3. Reti di ingegneria:

• comunicazioni elettriche;

• comunicazioni meccaniche (gasdotto, approvvigionamento idrico, riscaldamento e condizionamento);

4. Isolamento termico e acustico;

Successivamente, le specifiche vengono distribuite agli appaltatori per la valutazione e la definizione del budget, sulla base delle quali viene indetta una gara d’appalto tra le società appaltatrici.

Scegliere un’impresa di costruzioni in Italia.

Per redigere i preventivi, vale la pena contattare almeno tre imprese edili/appaltatori.

Tutti i lavori possono essere stimati da un’unica impresa, ad esempio una grande impresa di costruzioni chiavi in mano, oppure possono essere suddivisi e valutati separatamente da diversi appaltatori (preventivi separati per lavori di costruzione, reti di ingegneria, fornitura di materiali di finitura e impianti idraulici).

Ci sono pro e contro sia nel trasferimento di tutto il lavoro a un’unica azienda chiavi in mano, sia nella divisione del lavoro in più appaltatori e fornitori. La valutazione e la scelta di una particolare strategia sono considerate separatamente in ciascun caso.

“Salute” finanziaria e specializzazione di un’impresa di costruzioni.

Quando si sceglie un’impresa di costruzioni, è necessario prestare attenzione anche alla sua condizione finanziaria (è possibile controllare il saldo dell’anno precedente), all’assenza di debiti per pagamenti sociali e tasse (DURC), all’assicurazione pagata e valida e chiedere un portfolio di lavori già eseguiti.

La salute finanziaria di un’impresa edile è una condizione molto importante, soprattutto nel caso di costose ricostruzioni. L’appaltatore deve essere solvibile e solvibile nei confronti dei suoi dipendenti, dei subappaltatori e dello Stato, senza il rischio di fallimento nel corso dei lavori.

Oltre alla “salute” finanziaria dell’azienda, vale la pena verificare la specializzazione dell’impresa di costruzioni. Questo può essere fatto nell’estratto della Camera di Commercio richiedendolo all’appaltatore o al proprio specialista (architetto/commercialista). Questo è importante, perché se hai bisogno di aggiungere un altro piano alla tua casa, non puoi assolutamente contattare un appaltatore specializzato in cartongesso.

Gara d’appalto e selezione del miglior preventivo.

Un consiglio: non scegliere mai il preventivo più economico (a meno che, ovviamente, non ce ne siano almeno tre). Di norma, porterà spiacevoli “sorprese” in seguito.

Lavorando con diverse imprese edili e leggendo più nel dettaglio i preventivi delle imprese appaltatrici, ho iniziato a capire che le aziende serie in Italia cercano di dare tutti i prezzi all’inizio e di tenere conto di tutto il lavoro necessario per evitare il più possibile lavori extra (i cosiddetti “extra”).

Un appaltatore serio controlla personalmente l’oggetto, controlla l’elenco e l’ambito del lavoro, si consulta con l’architetto, quindi il suo preventivo, ovviamente, risulta essere più costoso dell’appaltatore che fa un preventivo anche (a volte) senza inserire l’oggetto, o salta deliberatamente alcune voci del preventivo, lasciandole per la valutazione “dopo il fatto”, poiché non è in grado di fornire immediatamente un preventivo (il che indica la sua esperienza lavorativa), O per il desiderio di vincere la gara.

Il cliente, di regola, guarda solo l’importo totale e sceglie in base ad esso.

In ogni caso, tutti questi controlli possono essere eseguiti per voi da uno specialista, che sarà poi responsabile della corretta esecuzione dei lavori sul progetto.

Pertanto, la scelta di uno specialista (architetto e/o geometra) è la scelta più importante e importante, a cui bisogna avvicinarsi con particolare attenzione.

L’imprenditore edile deve essere selezionato prima di presentare i documenti al comune per l’autorizzazione all’inizio dei lavori/costruzione, in quanto il nome dell’appaltatore, con tutti i documenti a lui richiesti, deve essere indicato nella richiesta presentata.

L’IVA è una componente importante delle spese.

E un altro punto importante, tieni presente che in Italia tutti i prezzi sono sempre indicati senza IVA (IVA), cioè dovrai aggiungere l’imposta sul valore aggiunto (IVA) a tutti i prezzi che ti vengono presentati, che possono essere del 4%, 10% o 22%:

• per lavori di costruzione e consegne tramite appaltatore, l’IVA sarà del 10%;

• per i materiali di finitura e l’impianto idraulico, se li acquisti tu stesso (e non tramite un appaltatore), l’IVA sarà del 22%;

• se decidi di installare un ascensore a casa, verrà addebitata l’IVA del 4%.

Prezzi indicativi per alcuni lavori di ristrutturazione in Toscana (IVA esclusa):

Contratto di appaltatore in Italia. Pagamento per lavoro.

Un contratto di appalto in Italia è un documento importante che deve essere redatto e controllato da specialisti. A volte coinvolgiamo anche un avvocato/procuratore per verificare e concordare il testo (in caso di ricostruzioni lunghe e costose) in modo da evitare il più possibile disaccordi in futuro.

Articoli del contratto di affidatario.

Un contratto di costruzione è solitamente composto dai seguenti articoli:

– Una parte introduttiva che introduce le Parti e descrive l’immobile e il suo stato.

Nella parte introduttiva, ad esempio, può essere prescritto quanto segue:

• restrizioni previste nel comune della città in cui si svolgeranno i lavori (ad esempio, riduzione dell’orario di lavoro a causa della stagione turistica e divieto di lavoro rumoroso in determinate ore del giorno);
• polizze assicurative con indicazione del numero e della data di scadenza sia delle assicurazioni sociali che della responsabilità civile;
• idoneità professionale e tecnica dell’appaltatore a garantire la sicurezza in cantiere, in conformità a quanto previsto dal Testo Unico sulla sicurezza;
• che l’appaltatore non abbia arretrati nei pagamenti sociali e nelle tasse (il contratto deve essere accompagnato da un documento che lo attesti – DURC);
• che l’appaltatore ha verificato personalmente le condizioni dell’immobile e valutato i lavori necessari.

Seguono gli articoli del contratto, che prescrivono tutte le condizioni e gli accordi delle parti:

1. La parte introduttiva (descrizione dell’oggetto e delle parti) è parte integrante del contratto;
2. Oggetto del contratto. La documentazione di progetto, i disegni e i preventivi sono descritti in generale;
3. Documentazione del progetto. L’elenco completo dei documenti allegati al contratto è elencato:

– stima/e indicante/i il numero e la data;

–Disegni;

– un documento che confermi l’assenza di debiti sul sociale. pagamenti e imposte (DURC);

– cronoprogramma (calendario dei lavori e delle consegne).

4. Gestione del lavoro. Sono indicati i nomi e gli indirizzi degli specialisti: Direttore dei Lavori – architetto che supervisionerà i lavori e sarà l’unico coordinatore dei lavori e la persona responsabile; ingegneri per la progettazione, l’ingegnerizzazione delle reti e la sicurezza sul lavoro;

5. Responsabilità dell’appaltatore. Sia per quanto riguarda la sicurezza delle persone coinvolte nel cantiere (dipendenti e subappaltatori) sia per quanto riguarda gli eventuali danni alla proprietà del cliente causati da tali persone;

6. Costo del lavoro. In questa sezione è indicato il costo totale dei lavori senza IVA (a cui verrà aggiunta l’IVA nelle fatture), la forma del contratto (ad esempio, “chiavi in mano”), stabilisce i termini di pagamento per eventuali lavori aggiuntivi che potrebbero essere necessari nel processo di costruzione/ricostruzione.

Valutazione di lavori non contrattuali.

In Italia, la valutazione dei lavori al di fuori dei preventivi contrattuali è regolata dal cartellino dei prezzi presentato nel Bollettino degli Ingegneri, un elenco con i prezzi di tutti i lavori di costruzione per voci, che viene emesso, regolarmente aggiornato e valido nelle province di ogni centro regionale in Italia. Il contratto di appalto prevede lo sconto applicato a ciascun lavoro (ad esempio, uno sconto del 15% dal Bollettino del Genio valido per il periodo nella provincia di Pistoia). Alcune opere potrebbero non essere elencate nel Bollettino degli Ingegneri, nel qual caso vengono valutate sulla base di un’analisi dei prezzi di mercato, con l’approvazione obbligatoria dell’architetto, degli ingegneri e del committente.

Costi e obblighi del cliente.

Costi e obblighi del cliente, quali:

• farsi carico dei costi di costruzione/ricostruzione, compresa l’IVA sui lavori e sui materiali;
• rispetto dei termini di pagamento previsti dal contratto;
• liberare la proprietà dalle persone e dalle cose;
• eventuale smaltimento dell’amianto;
• analisi dei materiali da costruzione a proprie spese;
• ottenimento di tutti i permessi di costruzione necessari;
• pagamento di tariffe per l’utilizzo di aree pubbliche (ad es. marciapiedi per lo scarico e il carico di camion),
• Coordinamento dei lavori in cantiere e fornitura dei materiali. Ad esempio, se sei impegnato tu stesso nell’acquisto di materiali di finitura, devi organizzare la loro consegna tempestiva al costruttore per evitare tempi di inattività;
• altri – con l’accordo delle parti.

Costi e obblighi dell’appaltatore.

Costi e obblighi dell’appaltatore, quali:

• l’esecuzione di tutti i lavori a lui affidati al più alto livello;
• realizzazione del cantiere e garanzia della sicurezza su di esso;
• stipula di una polizza assicurativa di responsabilità civile nei confronti di terzi per lavori dell’appaltatore;
• il rispetto dei requisiti in materia di impiego e assicurazione di tutti i dipendenti coinvolti;
• adottare tutte le cautele previste dalle norme di sicurezza necessarie per tutelare il personale e i terzi, nonché per prevenire danni e incidenti a beni pubblici e privati;
• redigere un piano di sicurezza;
• allacciamento e pagamento delle utenze per garantire i lavori di costruzione;
• altri – con l’accordo delle parti.

Termini e retribuzione – contratto di lavoro in Italia.

Il contratto di appalto prescrive i termini entro i quali l’appaltatore deve completare l’opera e consegnare l’oggetto al cliente. Una ricostruzione completa di una casa con una superficie di circa 400-500 mq può richiedere fino a 9-12 mesi, a seconda della complessità del lavoro.

Termini, modalità e termini di pagamento.

1. Sono prescritti gli importi dei singoli pagamenti, i termini per la loro attuazione e le coordinate bancarie del contraente. È consuetudine pagare il lavoro per fasi di lavoro (SAL), ad esempio:

• pagamento anticipato dell’importo del 20%;

• pagamento per fasi di lavoro. Qui è possibile concordare un intervallo di tempo (ogni 2 mesi, ad esempio) o le fasi di determinati lavori (completamento dei lavori sulla struttura, posa delle comunicazioni, ecc.);

• il resto – 30 giorni dopo il completamento dei lavori;

• ritenute di garanzia (di solito nell’ordine del 5-10%) – 60 giorni dopo il completamento dei lavori (ricostruzione maggiore e lunga).

Ritenute di garanzia.

Cosa sono le ritenute di garanzia?

Un contratto per una ristrutturazione complessa e dispendiosa in termini di tempo prevede spesso una ritenuta a garanzia dell’importo del 5-10% (l’importo dipende dall’accordo delle parti).

Infatti, ogni volta che un’impresa edile ti fattura il lavoro svolto, viene detratta una percentuale dall’importo totale della fattura a garanzia della corretta esecuzione dei lavori. Questa percentuale di ritenuta non si applica al pagamento anticipato, ma solo alle fatture IVA emesse durante il processo di ristrutturazione.

Quando vengono pagate le deduzioni di garanzia?

L’intero importo trattenuto a titolo di garanzia è solitamente esigibile non prima di 60 giorni dal completamento dei lavori e dalla messa in servizio dell’oggetto, che è il momento di verificare il corretto funzionamento di tutti gli impianti presenti in casa e la qualità del lavoro svolto. Cioè, quando ti trasferisci in casa, ti orienterai meglio se tutto funziona e viene fatto correttamente, piuttosto che solo visivamente al momento della consegna/accettazione della casa.

Quando le ritenute di garanzia non sono obbligatorie e cosa fare in questo caso.

In caso di piccoli lavori di riparazione (veloci e poco costosi), di solito non sono previste trattenute in garanzia (anche se tutto dipende dall’accordo delle parti), ma semplicemente il pagamento del saldo viene concordato in rate da 30 a 90 giorni al fine di verificare la qualità dei lavori eseguiti e la loro accettazione.

Altri termini e condizioni del contratto.

Documenti successivi alla ricostruzione o alla costruzione in Italia.

Al termine della costruzione in Italia, al completamento dei lavori di ristrutturazione o ricostruzione, dovresti assolutamente ricevere la documentazione descritta di seguito, di cui avrai bisogno in futuro.

Documenti che dovrebbero essere consegnati al termine dei lavori:

• сертификат энергоэффективности (attestato di prestazione energetica – APE), о котором ниже;

• Certificato di Conformità dell’Impianto Elettrico e Idraulico. Ogni impianto installato nell’abitazione (energia elettrica, gas e acqua) deve essere dotato di apposito certificato di conformità rilasciato dal tecnico che ha eseguito l’installazione;

• Registrazione catastale delle variazioni (La variazione catastale). Questo documento è necessario se la ristrutturazione ha modificato la planimetria, quindi il valore catastale della casa: ad esempio, nel caso di ampliamento della zona.

• Certificato di agibilità/abitabilità. Questo documento garantisce che l’alloggiamento sia conforme alla legge in termini di condizioni di sicurezza, igiene, salute e risparmio energetico.

Gli attestati di prestazione energetica e i certificati di conformità devono essere conservati, in quanto serviranno in caso di vendita o locazione della casa (copie di questi ultimi saranno conservate dall’appaltatore, ma se l’appaltatore chiude la sua azienda, i duplicati non saranno più disponibili). I documenti catastali sono registrati in una banca dati nazionale, dalla quale possono sempre essere richiesti e stampati.

Certificato Energetico in Italia (APE).

Separatamente, vorrei attirare la vostra attenzione sul certificato di efficienza energetica (APE).

Che cos’è questo certificato e perché è così importante in Italia?

L’Attestato di Prestazione Energetica (o Attestato Energetico) è un attestato redatto da un professionista abilitato dopo aver studiato l’immobile, che riporta tutte le informazioni su come è stato costruito l’edificio in termini di isolamento termico e consumi energetici.

Dal 2009 questo documento è obbligatorio per le transazioni immobiliari in Italia. Deve essere fornito all’acquirente o all’inquilino in caso di vendita o locazione di un immobile e una copia di esso deve essere allegato al contratto.

In particolare, la classe energetica di un edificio (un indicatore da A a G) è determinata sulla base dell’indice globale di prestazione energetica di un edificio con il consumo di fonti energetiche non rinnovabili.

Più bassa è la lettera, maggiore è il consumo di energia. Ovvero, gli edifici più efficienti dal punto di vista energetico in Italia sono in classe A o B, seguiti da quelli meno efficienti dal punto di vista energetico fino alla classe G più bassa.

Oltre a determinare la reale efficienza energetica dell’edificio, il certificato fornisce anche una comprensione di come migliorarlo al fine di risparmiare energia.

Pertanto, una buona classe energetica implica un risparmio sulla manutenzione dell’immobile in termini di bollette. Sarai d’accordo sul fatto che una casa con una “pelliccia” installata sarà più facile e veloce da riscaldare rispetto a una casa con pareti nude e manterrà il calore più a lungo, il che avrà un effetto positivo sull’importo della bolletta del gas.

Leggi quanto costa mantenere un immobile in Italia (Toscana) nel mio articolo.

Pertanto, una buona efficienza energetica delle case influisce in ultima analisi sul prezzo di mercato di tali proprietà. Sì, sarà più costoso acquistare un immobile con una buona classe energetica (di norma, si tratta di edifici nuovi), ma il costo dell’acquisto è ammortizzato dai risparmi sull’ulteriore manutenzione della casa: bollette e usura delle apparecchiature.

Quindi, quanto costerà costruire o ristrutturare in Toscana?

Prima di tutto, ci tengo a precisare che in Toscana le nuove costruzioni sono praticamente vietate, principalmente è consentita la ricostruzione di immobili esistenti (puoi leggere di più a riguardo qui), quindi i prezzi sono per lo più legati a ricostruzioni e riparazioni, e non a nuove costruzioni.

In ogni paragrafo precedente, ho descritto separatamente i costi per ogni categoria, qui voglio riassumere i costi per una comprensione generale del costo di costruzione e/o riparazione in Toscana.

Termini dei lavori edili in Toscana.

Prima di passare al costo, per capire le date in cui è possibile trasferirsi nella propria casa, riassumiamo i termini per la registrazione e la realizzazione dei lavori di costruzione.

Considera che dal momento in cui scegli un immobile da acquistare che necessita di lavori di ristrutturazione, avrai bisogno di tempo per:

1. Registrazione dell’acquisto – circa 1-2 mesi;
2. Progettazione e ottenimento autorizzazioni comunali – da 3 a 6 mesi;
3. Tempo di riparazione – fino a 3 mesi;
4. I termini per la ricostruzione completa vanno dai 9 ai 12 mesi.

Il costo dei lavori di costruzione in Toscana.

A seconda della complessità della ristrutturazione e del costo dei materiali di finitura, le riparazioni in Toscana costeranno:

Riparazioni cosmetiche – fino a 350 euro / mq;

Ricostruzione facile – 350-600 euro / mq;

Ricostruzione di media complessità – 600-900 euro/mq;

Completa, importante ricostruzione – 1200 – 2500 euro / mq

Questo costo varia a seconda della posizione geografica, della superficie totale, del tipo di finiture (standard, economy o luxury), ecc.

In base alle ricostruzioni che abbiamo eseguito, se calcoliamo la percentuale del costo di una ricostruzione completa della casa (100%), le quote di lavoro saranno distribuite come segue (valori medi):

Lavori di costruzione (compresa la costruzione) – 53%

Comunicazioni meccaniche (gas, acqua, aria condizionata) – 9%

Comunicazioni elettriche – 6%

Finestre/persiane e porte – 10%

Materiali di finitura – 8-14%

Specialisti – 11%

Tasse comunali – 2-6%

Sostegno statale e sovvenzioni di bilancio per l’edilizia in Italia.

In Italia ci sono una serie di agevolazioni che possono essere utilizzate per la ristrutturazione degli alloggi. Questo vale sia per i residenti in Italia che percepiscono un reddito nel paese, sia per i non residenti che possiedono immobili residenziali qui.

Al momento in cui scriviamo, aprile 2021, a causa della pandemia, il governo italiano ha sviluppato un cosiddetto “Superbonus 110%” per aiutare alcuni settori, tra cui l’edilizia, al fine di migliorare l’efficienza energetica degli edifici. Lo Stato, infatti, si impegna a finanziare gratuitamente singole opere (le più costose in qualsiasi ricostruzione), che miglioreranno le prestazioni energetiche di edifici residenziali, appartamenti e condomini.

Tali lavori comprendono: comunicazioni meccaniche, installazione/sostituzione della caldaia, isolamento termico del tetto, esecuzione di una “pelliccia” sulla facciata, sostituzione di finestre e porte con altre più moderne e alcune altre.

L’obiettivo principale di questo aiuto di Stato è quello di migliorare la classe di efficienza energetica degli edifici, abbassandola di almeno due classi, ad esempio eseguendo l’isolamento termico del tetto e/o installando una “pelliccia” sulla facciata.

Ci sono alcune condizioni per ricevere questa sovvenzione. Pertanto, ogni caso specifico viene considerato separatamente.

I lavori possono essere eseguiti solo da imprese edili accreditate dallo Stato.

Il nostro team comprende sia architetti, ingegneri e tecnici edili specializzati in questo compito (per la documentazione) che imprese edili accreditate per eseguire i lavori.

Come posso esserti utile?

Offro i miei servizi di intermediazione per l’organizzazione e il supporto dei lavori di costruzione dal momento dell’acquisto al momento della messa in servizio della casa, sistemazione degli interni e progettazione del paesaggio, contabilità del progetto, traduzione della documentazione di costruzione e preventivo, ottenimento e registrazione dei benefici.

Partner, specialisti e appaltatori affidabili sono la chiave del successo della ricostruzione! Non potrai rimanere in Italia tutto il tempo e seguire i lavori di costruzione (che è semplicemente necessario!), ricorrendo all’aiuto di un interprete che potrebbe non comprendere appieno l’importanza e la regolarità di alcuni lavori e situazioni.

Sono sempre in contatto e rispondo a qualsiasi domanda, invio report fotografici e video di ciò che sta accadendo, in grado di risolvere da remoto qualsiasi problema e svolgere qualsiasi attività relativa alla tua proprietà in Toscana.